Société Civile Immobilière : faut-il opter pour la transparence fiscale à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés ?

publié par Immo SCPI January 12, 2021

SCI à l’IR ou à l’IS : quelle option choisir ?

Dans les sociétés fiscalement transparentes, l’imposition des bénéfices s’effectue au niveau des associés, en fonction des statuts de la société.

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont transparentes fiscalement. Il vous appartient donc de choisir le régime fiscal qui vous convient le plus, notamment dans le cas où vous placeriez vos SCPI dans votre SCI.

Dans cet article, vous trouverez toutes les informations nécessaires pour faire votre choix !

Société Civile Immobilière : faut-il opter pour la transparence fiscale à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés ?

1. Qu’est ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est un type de placement immobilier, dont le rendement moyen est de plus de 4%.

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un produit d’épargne.

Une société de gestion investit l’argent des épargnants dans un parc immobilier professionnel, en perçoit les loyers et les reverse aux porteurs de parts qui sont les investisseurs.

La société de gestion s’occupe de collecter l’argent des investisseurs, acheter des biens immobiliers, trouver des locataires, gérer les travaux, payer les taxes (la taxe foncière par exemple) et revendre les biens.

D’un point de vue fiscal, la SCPI est soumise aux revenus fonciers dans le cadre d’un investissement en cash ou à crédit.

Pour comprendre plus en détail comment fonctionne une SCPI, nous vous invitons à lire cet article.

2. Qu’est ce qu’une SCI ?

Alors que la SCPI est un pur produit d’investissement, la SCI est un intermédiaire pour investir dans l’immobilier.

La Société Civile Immobilière (SCI) est une société civile à but non lucratif.

Elle se constitue à deux minimum, et les associés qui la composent en possèdent des parts. Ces parts sont proportionnelles au niveau de la participation des associés dans la SCI.

L’intérêt de la SCI est d’acheter un ou plusieurs biens immobiliers via cette dernière, afin d’en tirer profit et d’effectuer un partage entre les associés. Lors de l’achat d’un bien immobilier, c’est donc une personne morale (la SCI) qui acquiert le bien.

3. L’intérêt de mettre ses parts de SCPI dans une SCI

La constitution d’une SCI offre de nombreux avantages, notamment celui d’y détenir et gérer des parts de SCPI.

La SCPI présente de nombreux avantages, par exemple, elle permet d’avoir accès au marché de l’immobilier d’entreprise qui offre des rendements supérieurs à ceux de l’immobilier résidentiel classique. Par ailleurs, chaque SCPI étant accessible avec de faibles montants, il est possible de diversifier les supports et ainsi de mutualiser les risques.

Acquérir des parts de SCPI par le biais d’une SCI permet de gérer ces parts à plusieurs. L’intérêt principal de mettre ses parts de SCPI dans votre SCI est de pouvoir démembrer les parts sociales et de les transmettre en conservant les revenus.

Par exemple, les parents, finançant l’achat des SCPI, détiennent la quasi-totalité des parts de la SCI, dont ils peuvent donner l’usufruit en totalité ou en partie à leur(s) enfant(s) sur un temps prédéfini.

L’usufruitier reçoit ainsi les revenus distribués par la SCI. Les parents gérants conservent leurs droits et leurs pouvoirs de gestion sur les SCPI de la SCI.

A l’inverse, il est possible pour les parents de donner la nue-propriété des parts de SCI à leurs enfants et conserver l’usufruit. L’intérêt de ce montage est la transmission. Les parents usufruitiers transmettent la propriété de la SCI à leur enfants nu-propriétaires, tout en continuant à percevoir les revenus locatifs des SCPI.

4. La SCPI à l’IR

Par principe, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) du fait de son objet civil.

Dans le cas d’une SCI soumise à l’IR, les associés effectuent eux-mêmes leur déclaration liée aux revenus fonciers générés par la SCI.

La fiscalité à l’IR permet de déduire des frais dans le cas d’une déclaration au régime réel, de déduire le bénéfice foncier de la base imposable pour l’associé (limite de 10 700€ de la déductibilité).

Elle donne aussi la possibilité de choisir le micro-foncier si les revenus générés sont inférieurs à 15 000€ par an.

Néanmoins, les loyers sont imposés directement aux associés et le régime des plus-values immobilières est appliqué aux actionnaires de la SCI.

5. La SCPI à l’IS

Il est possible d'optimiser cette fiscalité en logeant ses parts dans une SCI (Société Civile Immobilière) quand elles ont opté pour l'Impôt sur les Sociétés (IS).

Les revenus générés par la société sont fiscalisés à l’impôt sur les sociétés. Une fois le choix de l’IS fait, il n’est plus possible de retourner à l’IR (l’inverse est possible).

La fiscalité à l’IS permet d’être imposé uniquement au taux de 15% (28% jusqu’à 500 000€, puis 33.33% au-delà), car la SCI n’est pas redevable des prélèvements sociaux.

A noter que, étant donné que la SCI est une personne morale séparée de son associé, il n’est pas possible de prélever le bénéfice annuel généré par la SCI. Pour toucher ces capitaux, il faut procéder à une distribution de dividendes, taxables pour l’associé à l’impôt sur le revenu au prélèvement forfaitaire unique de 30%.

L’option de l’IS est avantageuse car elle permet de réduire l’assiette de l’impôt : les frais de notaire et d’acquisition, les frais de travaux et les amortissements sont aussi déductibles, ce qui n’est pas le cas avec une SCI à l’IR.

De plus, il est possible d’amortir les biens acquis dans la SCI car elle génère des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

En revanche, à la revente, la SCI à l’IS est fortement taxée sur les plus-values générées à hauteur de 33,33%. Il n’y a pas d’abattement comme pour la fiscalité des plus-values immobilières classiques qui sont exonérées au bout d’un certain temps. Il n’y a pas non plus de déductibilité des intérêts d’emprunt pour un associé qui emprunte de son côté pour financer un achat de la SCI à l’IS.

Conclusion :

La SCI et la SCPI sont deux choses complètement différentes. La SCPI est un pur produit de placement afin de se créer un revenu complémentaire immédiat, à terme ou un capital. La SCI, notamment fiscalisée à l’IS, demande plus de gestion mais est un très bon outil patrimonial.

En résumé, vous avez intérêt à choisir une SCI à l’IS si :

  • Vous souhaitez investir à très long terme dans des projets d’envergure et vous n’avez pas besoin de percevoir les revenus de votre investissement immobilier.
  • Vous avez une forte imposition, supérieure ou égale à 30%.
  • Vous n’avez pas l’intention de vendre les biens immobiliers que vous acquérez, ou alors c’est pour réinvestir cet argent au sein de la SCI. Vous souhaitez éventuellement faire fructifier votre argent pour le transmettre.
  • Vous êtes prêts à suivre de prêt vos investissement en tenant une comptabilité d’engagement, similaire à celles requises pour les sociétés commerciales.

Quel que soit votre projet, n’hésitez pas à nous contacter. Nos conseillers évalueront avec vous vos objectifs et les moyens dont vous disposez afin d’établir la meilleure stratégie et de vous accompagner pour investir en SCPI en toute sérénité !

Articles Récents