Un spécialiste vous rappelle gratuitement pour répondre à toutes vos questions et vous accompagner dans votre projet d'investissement en SCPI
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publié parImmo SCPI23 juin, 2021
Quel est le rapport entre SCPI et SCI ?
Si les deux termes se ressemblent, et bien qu’ils permettent, chacun d’investir dans l’immobilier, il ne faut pour autant pas les confondre.
On vous explique la différence entre ces deux termes dans cet article.
Une SCPI est un placement immobilier, rentable et sécurisé.
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un produit de placement.
Ce dernier fonctionne très simplement : une société de gestion collecte de l’argent auprès d’épargnants, et l’investit dans un parc immobilier professionnel (bureaux, murs de commerce, hôpitaux, cliniques de santé, etc.).
La société de gestion achète des biens immobiliers, trouve des locataires, gère les travaux, paie les taxes (la taxe foncière par exemple) etc. Elle perçoit parallèlement des loyers, et les reverse sous forme de dividendes aux investisseurs.
En résumé, une SCPI permet à des particuliers d’acheter des parts et de recevoir en retour des loyers, sans aucune gestion immobilière.
D’un point de vue fiscal, la SCPI est soumise aux revenus fonciers dans le cadre d’un investissement en cash ou à crédit. Dans l’assurance c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui va s’appliquer.
Une SCI, n’est pas un placement immobilier mais un outil permettant d’investir dans l’immobilier.
La Société Civile Immobilière est une société civile. C’est donc une société à but non lucratif. Elle se constitue à deux minimum, et les associés qui la composent en possèdent des parts.
Ces parts sont proportionnelles au niveau de la participation des associés dans la SCI.
L’intérêt de la SCI est d’acheter un ou plusieurs biens immobiliers via cette dernière, afin d’en tirer profit et d’effectuer un partage entre les associés.
Lors de l’achat d’un bien immobilier, c’est donc une personne morale (la SCI) qui acquiert le bien.
D’un point de vue fiscal, la SCI peut-être imposée de deux manières différentes.
La SCI à l’IR est le régime de base appliqué à toute SCI. Les associés effectuent eux-mêmes leur déclaration liée aux revenus fonciers générés par la SCI. On parle de transparence fiscale.
La fiscalité à l’IR permet de déduire des frais dans le cas d’une déclaration au régime réel, de déduire le bénéfice foncier de la base imposable pour l’associé (limite de 10 700€ de la déductibilité).
Elle donne aussi la possibilité de choisir le micro-foncier si les revenus générés sont inférieurs à 15 000€ par an.
Néanmoins, les loyers sont imposés directement aux associés et le régime des plus-values immobilières est appliqué aux actionnaires de la SCI.
Une SCI peut également être imposée sous le régime des sociétés.
Les revenus générés par la société sont fiscalisés à l’impôt sur les sociétés. Une fois le choix de l’IS fait, il n’est plus possible de retourner à l’IR (tandis qu’il est possible de retourner de l’IR à l’IS).
La fiscalité à l’IS permet d’être imposée uniquement au taux de 15% (28% jusqu’à 500 000€, puis 33.33% au-delà), car la SCI n’est pas redevable des prélèvements sociaux.
A noter que, étant donné que la SCI est une personne morale séparée de son associé, il n’est pas possible de prélever le bénéfice annuel généré par la SCI. Pour toucher ces capitaux, il faut procéder à une distribution de dividendes, taxables pour l’associé à l’impôt sur le revenu au prélèvement forfaitaire unique de 30%.
L’option de l’IS est avantageuse car elle permet de réduire l’assiette de l’impôt : les frais de notaire et d’acquisition, les frais de travaux et les amortissements sont aussi déductibles, ce qui n’est pas le cas avec une SCI à l’IR.
De plus, il est possible d’amortir les biens acquis dans la SCI car elle génère des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
En revanche, à la revente, la SCI à l’IS est fortement taxée sur les plus-values générées à hauteur de 33,33%. Il n’y a pas d’abattement comme pour la fiscalité des plus-values immobilières classiques qui sont exonérées au bout d’un certain temps.
Il n’y a pas non plus de déductibilité des intérêts d’emprunt pour un associé qui emprunte de son côté pour financer un achat de la SCI à l’IS.
La fiscalité des sociétés soumises à l’IS est souvent plus avantageuse.
Compte tenu des caractéristiques du régime fiscal à l’IS, nous vous recommandons de choisir ce régime si :
- Vous souhaitez investir à très long terme dans des projets d’envergure et vous n’avez pas besoin de percevoir les revenus de votre investissement immobilier.
- Vous avez une forte imposition, supérieure ou égale à 40%.
- Vous n’avez pas l’intention de vendre les biens immobiliers que vous acquérez, ou alors c’est pour réinvestir cet argent au sein de la SCI.
- Vous souhaitez éventuellement faire fructifier votre argent pour le transmettre.
- Vous êtes prêts à suivre de prêt vos investissement en tenant une comptabilité d’engagement, similaire à celles requises pour les sociétés commerciales.
Si vous vous retrouvez dans l’une de ces situations, l’option IS sera très avantageuse.
Investir en SCPI via une SCI à l'IS est une alternative à l’achat de parts en direct et peut parfois être fiscalement très intéressant.
Comme vu précédemment, SCI et SCPI sont deux choses complètement différentes.
La SCPI est un pur produit de placement permettant de se créer un revenu complémentaire immédiat, à terme ou un capital.
La SCI, de son côté, notamment fiscalisée à l’IS, demande beaucoup de gestion mais peut être un très bon outil patrimonial.
Les parts de SCPI peuvent évidemment être acquises au sein d’une SCI.
L’intérêt de la SCPI en SCI, c’est d’une part, de répartir le risque entre ses différents associés, mais également d’acquérir des parts de SCPI en démembrement.
En effet, il est possible d’avoir recours à des démembrements de propriété. Dans ce cas, ce ne sont pas les parts de SCPI qui seront démembrées mais les parts de la SCI.
La SCI percevra les revenus directement et ils reviendront pour l’essentiel aux parents, qui détiennent la grande majorité des parts de SCI.
Les parents ont, dans ce cadre, la possibilité de faire une donation temporaire d’usufruit à leurs enfants, sur une partie de leurs parts de SCI, pour la durée de leurs études. Au cours de cette période, l’enfant donataire recevra les revenus liés aux parts de SCI démembrées, dont les parents ne seront plus que nus propriétaires.
Fiscalement, l’opération est intéressante, car l’enfant ne devra pas payer trop d’impôts sur le revenu si ses ressources sont faibles.
Les parents, de leur côté, allègent leur fiscalité : ils auront moins d’impôts à payer, notamment s’ils sont assujettis à l’IFI (l’IFI est à la charge de l’usufruitier).
Les parents peuvent, à l’inverse, effectuer une donation viagère de nue-propriété. Cette opération permet de préparer la transmission de patrimoine. Ils effectuent alors une donation de la nue-propriété de leurs parts de SCI à leur(s) enfant(s), en conservant l’usufruit viager.
Les parents recevront les revenus attachés aux parts de SCI démembrées, jusqu’à la fin de leurs jours. A ce moment-là, l’usufruit s’arrête automatiquement. Les enfants obtiendront alors la pleine propriété des parts démembrées sans formalités ni droits de succession à payer.
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