Comment investir en SCPI à crédit en 2021 avec Immo SCPI?

publié par Immo SCPI January 12, 2021

Vous souhaitez investir en SCPI à crédit mais vous ne savez pas comment vous y prendre ?

Immo SCPI vous explique les différentes étapes ainsi que tous les avantages de l’investissement en SCPI à crédit.

Nous allons également vous donner toutes les clefs de compréhension pour ce type d’investissement.

1. Quels objectifs pour investir à crédit dans les SCPI ?

Si vous souhaitez investir à crédit dans les SCPI, c’est que vous souhaitez développer votre patrimoine immobilier.

Lorsque vous faites un crédit pour faire un investissement, vous avez recours à l’effet de levier du crédit.

"Donnez-moi un point fixe et un levier et je soulèverai la Terre." disait Archimède ! Et oui, l'effet de levier est un outil très puissant.

Lorsque vous faites un crédit pour acquérir vos parts de SCPI, vous n'investissez pas votre argent mais celui de la banque.

Vous pouvez alors faire un investissement de plusieurs dizaines et mêmes centaines de milliers d'euros sans sortir un euro de votre poche en fonction du taux obtenu et du rendement de la SCPI !

L’effet de levier fonctionne uniquement si le taux de rendement de votre investissement est supérieur au taux du crédit. Il faudra bien veiller à prendre le rendement net de charges et de fiscalité.

Chaque situation est différente, notamment concernant votre fiscalité, nous vous recommandons donc de faire une analyse personnalisée avec l’un de nos experts Immo SCPI.

Le paiement des échéances de l’emprunt est en partie (ou totalement) assuré par les dividendes perçus, ce qui réduit le montant à rembourser chaque mois pour le prêt.

Ce montant restant est appelé “effort d’épargne” (mensualités + impôts - dividendes). Il vous suffit donc de consacrer un faible effort d’épargne sur le long terme pour créer un capital conséquent.

Il faut donc investir à crédit dans les SCPI lorsque vous souhaitez créer du patrimoine à long terme (minimum 10 ans). Ce type d’investissement n’est pas adapté si vous souhaitez percevoir des revenus à court terme.

2. Sur quelle durée faut-il investir à crédit en SCPI ?

Les particuliers font souvent l'erreur de faire un investissement immobilier locatif sur la durée la plus courte possible.

Pourquoi ? Pour payer moins d'intérêts... Alors oui, vous allez payer moins d'intérêts mais ils sont déductibles de vos loyers !

Cette déductibilité des intérêts est fondamentale dans le cadre d’un investissement immobilier locatif.

En déduisant vos intérêts d'emprunt et l'assurance, vous allez payer moins d'impôt sur les revenus issus de vos SCPI.

Attention, cette déductibilité des intérêts d'emprunt ne s'applique bien qu'à l'immobilier locatif depuis 2011.

Ainsi, le coût du crédit est bien plus faible que pour votre résidence principale car vous ne supportez pas 100% du coût du crédit.

Ensuite, c'est une erreur car plus la durée est courte, plus votre effort d'épargne est élevé !

Vous allez donc mettre beaucoup de votre poche tous les mois dans l'investissement ce qui fera baisser la rentabilité globale de votre épargne.

Ainsi, même si c'est contre-intuitif, il est généralement recommandé de faire un crédit sur la durée la plus longue possible, en fonction de vos objectifs bien sûr !

Par exemple, si vous avez 40 ans et que vous souhaitez faire un investissement à crédit en SCPI pour préparer votre retraite, il sera judicieux de faire ce crédit sur 25 ans.

L’investissement arrivera à son terme lorsque vous aurez 65 ans et vous avez plusieurs options :


- Votre départ à la retraite a lieu avant vos 65 ans : vous vendez une partie de vos parts pour rembourser le capital restant dû.

- Votre départ à la retraite a lieu après vos 65 ans : votre crédit sera remboursé intégralement et vous pourrez percevoir les revenus de vos SCPI.

3. Pourquoi investir à crédit en SCPI est-il si difficile ?

L’investissement à crédit en SCPI est une aubaine mais il est très compliqué de trouver un financement pour mettre en place votre projet.

Les banques et leurs SCPI

Les banques ont souvent leurs propres SCPI grâce à des filiales qui portent leurs noms comme BNP Paribas Real Estate. Parfois, ces filiales sont peu connues du grand public comme le Groupe La Française qui fait partie du groupe Crédit Mutuel.

Pour alimenter la collecte de leurs SCPI, les banques vont accepter de financer à crédit uniquement leurs propres SCPI.

Par exemple, votre conseiller BNP Paribas vous dirigera uniquement vers les SCPI détenues par la BNP , dont les taux de rendement sont limités à 4%.

Certaines banques accepteront éventuellement de financer votre investissement sur des SCPI externes mais avec des contreparties lourdes : mise en place de garanties importantes sur des contrats d'assurance-vie par exemple.

Le taux de votre crédit peut être attractif mais le rendement de votre épargne sera alors bloqué et faible...

La fin du Crédit Foncier

Historiquement le Crédit Foncier finançait toutes les SCPI du marché sans contrepartie. Cette solution permettait notamment de financer des SCPI indépendantes et plus rentables que les SCPI bancaires.

La fin du Crédit Foncier en février 2019 rend nécessaire la prise en charge des dossiers par des spécialistes comme Immo SCPI qui ont noué des partenariats pour assurer le financement de ces SCPI indépendantes et prisées.

Les contreparties demandées

Les banques demandent souvent d’avoir des liquidités représentant au moins 10% du montant emprunté. Ainsi, pour un investissement de 200 000 €, les banques demandent à minima un montant de 20 000 € sur vos comptes.

Par ailleurs, certaines banques vont demander de mettre un apport dans l’opération, variable selon le profil du client.

Pour obtenir un taux de crédit intéressant, les banques demandent également le transfert de la relation bancaire et de l’épargne. L’ouverture d’un contrat d’assurance-vie est souvent demandée.

De nouvelles offres émergent régulièrement sur le marché et elles ont toujours des particularités différentes. Par exemple, la détention d’un bien immobilier peut être un critère de sélection des dossiers.

4. Crédit immobilier ou crédit à la consommation pour investir à crédit dans les SCPI ?

Pour investir à crédit dans les SCPI, vous avez le choix entre deux types de crédit : les crédits immobiliers et les crédits à la consommation.

Le crédit immobilier pour investir en SCPI

Les crédits immobiliers permettent d’accéder à des taux historiquement bas depuis plusieurs années maintenant.

Il n’est pas toujours facile d’accéder à ces offres pour une raison simple : les banques préfèrent généralement financer leurs propres SCPI comme nous l’avons vu précédemment.

Il faudra souvent mettre en place des contreparties pour que la banque accepte de vous financer. Si ce n’est pas votre banque actuelle, votre nouvelle banque vous demandera de domicilier vos comptes chez elle et de transférer votre épargne.

Enfin, les crédits sont souvent proposés sur des durées courtes. Par exemple, le Crédit Mutuel propose de financer uniquement sur 15 ans ses clients sauf si le directeur de la Caisse décide de déroger à cette règle.

Le crédit à la consommation pour investir en SCPI

Si vous souhaitez obtenir rapidement votre crédit, il est possible d’avoir recours à un crédit à la consommation pour investir à crédit en SCPI.

Cependant, le taux de votre crédit sera plus élevé que dans le cadre d’un crédit immobilier. Faites bien attention également à ce que le crédit soit un crédit dit « affecté » à l’achat de parts de SCPI pour bénéficier de la déductibilité des intérêts d’emprunt. Si le crédit est « non affecté », vous ne pourrez pas le faire.

Un point fort du crédit à la consommation pour investir à crédit en SCPI est l’absence d’obligation de prendre une assurance emprunteur. Si vous êtes âgé ou que vous avez des problèmes de santé, c’est une option à considérer sérieusement !

En tant que courtier spécialisé dans l’investissement en SCPI à crédit, Immo SCPI est capable de vous orienter vers la meilleure solution pour mettre en place votre investissement.

5. Crédit amortissable ou crédit in fine pour investir à crédit en SCPI ?

Avec un crédit amortissable, la mensualité du crédit comprend à la fois le capital et les intérêts. Le crédit amortissable concerne donc plutôt les investisseurs « classiques ».

Le remboursement du capital va donc se faire durant toute la durée du prêt et les intérêts d’emprunt sont calculés sur le capital restant dû.

Puisque chaque mois vous allez rembourser une partie de votre capital, les intérêts d’emprunt vont diminuer dans le temps.

Ce facteur est important à prendre en compte car votre fiscalité va augmenter au fil des années : le montant des intérêts déductibles va diminuer faisant augmenter votre bénéfice foncier.

Pensez à bien intégrer cette donnée dans votre plan de financement car l’optimisation fiscale de la déductibilité va perdre petit à petit de son efficacité.

Exemple pour un crédit amortissable :

  • Vous empruntez 100 000 € sur 20 ans à 1,50 % hors assurances.
  • La première année, vous payez 1 470 € d'intérêts alors que pour la dixième année les intérêts descendent à 846 €. Le montant d'intérêts déductibles est pratiquement divisé par deux !
  • Le coût total est de 15 811 €

Avec le crédit in fine, la mensualité du crédit correspond seulement aux intérêts et vous rembourserez le capital en une seule fois lors de la dernière échéance.

Evidemment, la mensualité du crédit est alors plus faible qu’avec un prêt amortissable. En revanche, les intérêts vont être plus importants car vous payez des intérêts sur un montant de capital qui ne va pas baisser au fil des années.

Un effet direct de ce type de crédit est que vous allez pouvoir maximiser la déductibilité des intérêts d’emprunt.

C’est donc un type de crédit à privilégier si vous avez déjà une fiscalité importante sur vos revenus. Exemple pour crédit in fine :

  • Vous empruntez 100 000 € à 1,50 % sur 20 ans.
  • Chaque année, vous payez 1 500 € d’intérêt : cela ne change pas dans le temps.
  • Le coût total est de 30 000 €.

Pour pouvoir bénéficier d’un crédit in fine, les banques demandent souvent un placement en parallèle sur un contrat d’assurance-vie avec un apport initial proche de 30% du montant emprunté.

Vous devez ensuite verser une épargne mensuelle sur votre assurance-vie qui doit permettre de rembourser la totalité du crédit à son échéance.

Faites bien attention au rendement de l’assurance-vie proposée : les rendements sont en baisse et cet investissement peut s’avérer compliqué !

Un expert d’Immo SCPI pourra vous indiquer la solution la plus adaptée à votre profil.

6. Comprendre les différentes étapes pour investir à crédit en SCPI

Pour mener à bien un investissement à crédit en SCPI, il faut respecter les étapes suivantes :

  • a) Connaître votre capacité d’épargne : vous devez déterminer quel va être le montant que vous allez mettre dans votre investissement tous les mois ;
  • b) Calculer votre taux d’endettement : ce simulateur vous permet de le calculer facilement. Votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 33% en général. Dans certains cas, vous pouvez aller jusqu’à 50% !
  • c) Déterminer le montant de votre investissement
  • d) Déterminer la ou les SCPI sur lesquelles vous souhaitez investir
  • e) Compléter les bulletins de souscription de la ou les SCPI sélectionnée(s)
  • f) Solliciter un crédit sur une durée précise
  • g) Obtention du crédit
  • h) Edition des offres de crédit
  • i) Déblocage des fonds
  • j) Achat des parts de SCPI

Pour chaque SCPI souscrite, vous recevrez une attestation de propriété nominative.

Astuce : lorsque vous sollicitez votre crédit, demandez à votre conseiller de prévoir une période de franchise pour le remboursement de votre crédit. Cela permettra d’éviter de rembourser le crédit avant d’avoir perçu les premiers dividendes.

7. Investir à crédit en SCPI avec Immo SCPI

En tant que courtier spécialisé dans l'investissement en SCPI, nous avons une expertise dans ce type d’investissement. Nous faisons du sur-mesure pour nos clients afin de répondre à leurs objectifs.

Nous avons noué des partenariats avec différentes banques et chaque partenaire nous permet d'avoir une diversité dans les offres que nous vous proposons.

Ainsi, nous pouvons coller au plus près de vos besoins : avec ou sans contrepartie, durée longue jusqu'à 30 ans, crédit avec délégation d'assurance, taux bas, libre choix de votre allocation, financement de SCPI européennes...

Les conseillers d'Immo SCPI vont être à votre écoute pour définir le projet qui vous correspond et mettre en place votre investissement en SCPI à crédit dans les meilleures conditions.

L’ESSENTIEL :

  • L’investissement à crédit en SCPI est un projet à moyen/long terme : définissez bien vos objectifs avant de vous lancer.
  • La durée longue est à privilégier pour investir à crédit en SCPI.
  • Il est difficile d’obtenir un financement qui correspond à votre situation : faites appel à l’expertise d’Immo SCPI pour vous accompagner dans votre projet.
  • Le crédit immobilier vous permettra d’emprunter avec un meilleur taux mais il faudra mettre en place des contreparties.
  • Le crédit à la consommation est une façon simple et rapide d’investir à crédit en SCPI et permet notamment de se passer de l’assurance.

Recent Posts