Un spécialiste vous rappelle gratuitement pour répondre à toutes vos questions et vous accompagner dans votre projet d'investissement en SCPI
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posted byIMMO SCPIseptembre 8, 2021
Qu’en est-il réellement de la liquidité des SCPI ? De nombreuses interrogations demeurent sur la liquidité des SCPI. Est-elle similaire à la liquidité d’un bien immobilier ? A celle des valeurs mobilières ? Qui assure la liquidité ?
Cet article balaie les idées reçues et vous explique pourquoi la SCPI est un investissement liquide !
La SCPI est un placement immobilier. Cependant, elle diffère grandement de l’immobilier classique par sa liquidité.
Un placement liquide est un placement dont on peut retirer le capital facilement. La liquidité est donc un critère primordial à connaître avant d’investir.
Par rapport à l’investissement immobilier classique, les SCPI constituent une avancée en termes de liquidité.
En effet, lorsque vous décidez d’acheter ou de revendre un bien immobilier, cela peut prendre plusieurs mois.
En revanche, lorsque vous investissez en SCPI, vous pouvez revendre vos parts directement sur un marché secondaire, dont les modalités diffèrent selon que la SCPI soit à capital fixe ou variable.
Il existe deux grandes familles de SCPI : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable. La liquidité diffère selon le statut de votre SCPI.
Pour acheter des parts de SCPI à capital fixe, il faut se rendre sur le marché de gré à gré alimenté par les particuliers qui souhaitent revendre les leur. Inversement, si vous souhaitez revendre vos parts, vous devez trouver un acheteur.
Ce processus peut prendre plusieurs jours comme prendre plusieurs semaines, et le prix de revente est très volatile car il dépend directement de la confrontation de l’offre et de la demande.
En revanche, vous pouvez acheter ou vendre des parts de SCPI à capital variable à tout moment, car elles n’ont pas de limite de capital.
Pour revendre vos parts, il suffit de contacter la SCPI qui vous les rachètera en fonction du prix de souscription. La liquidité est donc presque garantie.
En cas de crise, se traduisant par un défaut d’acheteurs, votre SCPI pourrait avoir des difficultés à racheter vos parts par manque de liquidités.
Pour éviter une telle situation, les SCPI à capital variable ont mis en place un fond de remboursement, et ont l’obligation de vendre des actifs pour assurer la liquidité.
Ces deux mesures empêchent toute crise d’affecter les SCPI à capital variable !
Ainsi, dans le cadre des SCPI à capital variable, les plus courantes aujourd’hui, il faut compter environ 3 semaines.
Un laps de temps somme toute raisonnable face au placement long terme qu’est la SCPI !
Certaines SCPI sont détenues par des banques, d’autres par des sociétés de gestion indépendantes. Cette nouvelle distinction influe également sur la liquidité de vos parts.
Certaines banques ont créé leur propre SCPI, c’est le cas de BNP Paribas, Amundi, HSBC ou encore Groupama. Les autres SCPI, sont, elles, gérées par des maisons de gestion indépendantes.
Les plus connues sont Corum, Primonial, Sofidy, ou encore Atland Voisin.
Les SCPI bancaires dépendent directement du secteur bancaire.
Ainsi, en cas de crise affectant les grandes banques, leurs SCPI se retrouvent immédiatement en difficulté.
En 2008 par exemple, les détenteurs de parts ont cherché à vendre leurs actifs en masse, alors qu’aucun acheteur ne se présentait.
La valeur des parts des SCPI bancaires a ainsi chuté considérablement car les banques n’étaient plus en mesure d’assurer la liquidité.
Les SCPI indépendantes ont quant à elles résisté, grâce à l'amortisseur joué par la marge de +/-10% sur le prix des parts que chaque SCPI doit maintenir par rapport à la valeur de reconstitution (valeur réelle) des parts.
Cet amortisseur permet en effet à chaque SCPI de ne pas faire subir à ses épargnants la chute ou l’explosion du prix de l’immobilier.
Il garantit ainsi la liquidité des parts.
Ainsi, les meilleures SCPI du marché sont des SCPI indépendantes , d’autant plus que leur rentabilité est supérieure.
Même si votre SCPI est à capital variable et gérée par une maison indépendante, la liquidité est très variable selon certaines SCPI.
La liquidité d’une SCPI va être en effet fonction de plusieurs critères importants, notamment la capitalisation. Exprimée en millions parfois même en milliards d'euros, la capitalisation d'une SCPI informe sur sa taille.
Une SCPI disposera d'une bonne envergure dès lors qu'elle atteint de 500 à 600 millions d'euros.
Une capitalisation importante implique un parc immobilier vaste et donc amplement mutualisé.
Ce qui signifie que les loyers seront plus stables que pour une SCPI de petite taille, et donc à fortiori que l’attrait des investisseurs pour celle-ci sera plus important.
Un nombre d’acquéreurs élevé favorisant la revente de parts et donc la liquidité.
Ensuite il faut noter qu’il existe trois catégories de SCPI à capital variable : les SCPI de plus-value, celles dites “fiscales”, et enfin les SCPI de rendement.
Les SCPI de plus value ne distribuent pas de revenus.
Des dividendes exceptionnels peuvent être versés aux associés, mais la performance pour l’investisseur proviendra essentiellement des plus-values long terme réalisées par la SCPI, qui valorisent ainsi le prix de part de la SCPI.
Ce sont donc des SCPI peu liquides, car l’objectif est de conserver vos parts le plus longtemps possible.
Les SCPI fiscales, elles, ont un tout autre objectif.
Elles permettent aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts, tout en percevant un loyer.
En effet, selon le dispositif de défiscalisation auquel elles sont rattachées, les SCPI fiscales vont permettre de réduire l’imposition de manière plus ou moins importante.
Les SCPI fiscales sont donc très peu liquides, tout aussi bien à l’acquisition qu’à la revente.
En effet, selon le dispositif, vous devez conserver vos parts un nombre d’années minimum.
Par exemple, pour les SCPI Pinel, vous devez garder vos parts investies au moins 6 ans.
Enfin, les SCPI de rendement, qui représentent 88% de toutes les SCPI, ont comme objectif de maximiser le versement des loyers et donc un objectif de rentabilité.
Les SCPI de rendement attirent le plus grand nombre d'investisseurs, ceux-ci cherchant à recevoir un loyer régulier et important.
La liquidité est donc maximale sur ces types de SCPI.
La liquidité des SCPI est très variable selon leur type. Les critères les plus importants qui définissent la liquidité de vos parts sont les suivants :
Il vous reste des questions ? Contactez-nous, nos conseillers Immo SCPI se feront un plaisir d’y répondre !
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