Pourquoi le placement financier SCPI est-il avantageux ?

publié par Immo SCPI mars 17, 2021

Quels sont les avantages du placement en SCPI ?

Dans cet article, Immo SCPI fait le point sur les caractéristiques des SCPI, qui en font aujourd’hui l’un des placements les plus appréciés par les français !

Pourquoi le placement financier SCPI est-il avantageux ?

1. La SCPI : un placement immobilier sans gestion

De l’immobilier sans aucune gestion : comment est-ce possible ?

La SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, collecte de l’argent auprès de particuliers pour faire l’acquisition de biens immobiliers professionnels : bureaux, commerces, hôpitaux, cliniques, etc.

Ce type de placement permet donc à des particuliers d’acheter des parts et de recevoir en retour des loyers, sous forme de dividendes, sans aucune gestion immobilière.

En effet, la gestion des biens immobiliers est assurée par une équipe professionnelle propre à la SCPI : elle se charge de trouver des locataires, acheter et vendre les biens, gérer les impayés, etc. En tant qu’investisseur, vous n’avez donc rien à faire, si ce n’est épargner !

2. La SCPI : un placement au rendement élevé et régulier

Malgré la crise liée à la Covid-19, les rendements des SCPI sont restés stables.

Les SCPI ont rapporté 4,40% en moyenne en 2019. En 2020, le rendement moyen s’est finalement établi à 4.18% selon l'ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier). La baisse moyenne du rendement des SCPI est donc limitée à 5,2%.

Ces rendements sont bien supérieurs à la moyenne des placements français classiques comme le livret A ou l’assurance-vie. Par ailleurs, la rémunération des placements en assurance-vie s’érode depuis des années dans un contexte de baisse des taux d’intérêts en vigueur sur les marchés financiers.

Le rendement moyen des SCPI est parfois même supérieur à l’immobilier direct : à Paris par exemple, la rentabilité moyenne est de 3%. Les SCPI sont donc des supports d’investissement très intéressants.

3. La SCPI : un placement à faible risque

Qui dit investissement dit risque : quand est il du risque des SCPI ?

Ce qui fait de la SCPI l’un des placements les plus sécurisés qu’il permet de placer son argent dans un parc immobilier comprenant plusieurs centaines de locataires. Ainsi, même si 2% des locataires ne paieront pas, vous percevrez tout de même 98% de vos loyers à la fin du trimestre.

De plus, le fait que les locataires soient engagés au travers de baux commerciaux réduit fortement les chances d’impayés. Ainsi, la SCPI contourne habilement le risque de loyers impayés auquel celui qui investit dans l’immobilier en direct est confronté.

Cependant, votre capital investi ne peut pas être garanti à 100%, car il est soumis aux fluctuations du marché de l’immobilier. Ainsi, dans un contexte moins favorable, les loyers perçus peuvent diminuer et votre capital perdre de la valeur, mais pas plus qu’avec un autre investissement immobilier.

Avec la crise liée à la Covid-19 par exemple, les SCPI investies dans l’hôtellerie et dans le commerce ont été plus affectées que les autres [lien article COVID].

Dans ce cas, pour réduire le risque au maximum, il vous suffit de choisir des secteurs sûrs. Par exemple, lorsque l’on investit dans la SCPI Primovie, on choisit de placer son argent dans les secteurs de la santé et de l’éducation, qui resteront très probablement à l'abri de toute crise économique.

4. La SCPI : un placement liquide

L’investissement en SCPI, si elles sont bien choisies et sélectionnées, est très liquide. En effet, il est possible de récupérer son capital en quelques semaines seulement.

Un placement liquide est un placement dont on peut retirer le capital facilement. La liquidité est donc un critère primordial à connaître avant d’investir. Dans le cas de la SCPI, il existe des règles bien établies pour revendre ses parts.

Il existe deux grandes familles de SCPI : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.

Pour acheter des parts de SCPI à capital fixe, il faut se rendre sur le marché de gré à gré alimenté par les particuliers qui souhaitent revendre les leur. Inversement, si vous souhaitez revendre vos parts, vous devez trouver un acheteur. Ce processus peut prendre plusieurs jours comme prendre plusieurs semaines, et le prix de revente est très volatile car il dépend directement de la confrontation de l’offre et de la demande.

En revanche, vous pouvez acheter ou vendre des parts de SCPI à capital variable à tout moment, car elles n’ont pas de limite de capital. Pour revendre vos parts, il suffit de contacter la SCPI qui vous les rachètera en fonction du prix de souscription.

Dans le cadre des SCPI à capital variable, les plus courantes aujourd’hui, il faut compter environ 3 semaines. Un laps de temps somme toute raisonnable face au placement long terme qu’est la SCPI.

5. La SCPI : un placement finançable grâce au crédit immobilier

Pour investir d’importants montants en SCPI, il vous suffit de travailler sur votre capacité d’emprunt.

Un autre atout indéniable de l’investissement en SCPI est qu’il est possible de le financer à crédit, au même titre que l’immobilier classique. Ce n’est pas le cas de tous les autres placements, qui doivent exclusivement être financés en cash.

Une aubaine en termes de fiscalité
Financer ses parts de SCPI à crédit permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers et donc de limiter l’impact fiscal de ces revenus sur votre patrimoine.

Par ailleurs, les taux d’intérêts étant très bas de nos jours rendent l’emprunt très abordable. Le crédit vous permet donc d’investir sans patrimoine préalable tout en faisant des économies fiscales conséquentes.

L’effet de levier du crédit
Souscrire un crédit permet d’acquérir un montant significatif de parts de SCPI, qui vont générer des loyers, qui sont eux-mêmes distribués aux investisseurs sous la forme de dividendes.

Le paiement des échéances de l’emprunt est donc en partie assuré par les dividendes perçus, ce qui réduit le montant à rembourser chaque mois pour le prêt.

Ce montant restant est appelé “effort d’épargne” (mensualités + impôts - dividendes). Il vous suffit donc de consacrer un faible effort d’épargne sur le long terme pour créer un capital conséquent.

De plus, dans un contexte où les rendements offerts par les SCPI sont supérieurs au taux de crédit, l’acquisition de parts de SCPI à crédit permet de réaliser un investissement avec un effort d’épargne quasi-nul. Votre épargne reste ainsi disponible pour réaliser d’autres types de placements.

6. La SCPI : un moyen de se créer un revenu supplémentaire

La SCPI est un moyen de diversifier son patrimoine et de se constituer de nouvelles sources de revenus.

En achetant vos parts de SCPI en cash, vous pouvez bénéficier immédiatement de revenus réguliers provenant des loyers payés par les locataires.

Cette option vous permet d’investir dans l’immobilier sans augmenter votre endettement.

Si vous décidez de souscrire à un emprunt, en l’étalant sur 20 ans par exemple, vous pouvez également vous créer une source de revenus complémentaires une fois la retraite venue.

Ainsi, si à 35 ans, vous investissez 300 000 euros à crédit sur 25 ans, pour un effort d’épargne de 300 euros par mois, vous percevrez à 60 ans 1 400 euros de revenus complémentaires chaque mois.

7. La SCPI : un moyen de transmettre son patrimoine à moindre frais

La SCPI vous offre la possibilité de transmettre votre patrimoine facilement et à fiscalité réduite.

La transmission du patrimoine est source de préoccupation pour tout détenteur d’un patrimoine immobilier et/ou financier.

Investir dans l’immobilier présente des avantages : il est possible de bénéficier d’un abattement de 100 000 euros par enfant sur la valeur du bien transmis. Tous les 15 ans donc, un enfant peut recevoir jusqu’à 200 000 euros de biens immobiliers tous les 15 ans, net de droit de donation.

Ces abattements sont évidemment possibles en SCPI. Ainsi, pour effacer toute fiscalité, il suffit de s’y prendre en avance pour profiter au mieux de l’abattement de 100 000 euros prévu.

Par ailleurs, certains montages, notamment le démembrement vous permettent d’investir directement dans un objectif de transmission. Le transmetteur donne la nue-propriété à ses héritiers, conservant l’usufruit et ainsi ses revenus fonciers. L’usufruit est alors viager : il reviendra aux nu-propriétaires au moment du décès de l’usufruitier. Cette transmission se fait sans fiscalité.

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