Immobilier papier : 8 idées reçues sur les SCPI

publié par Immo SCPI January 12, 2021

Les SCPI font souvent l'objet d'idées préconçues.

Souscrire des parts de SCPI, c’est investir dans l’immobilier professionnel sans acheter directement un bien. C’est donc se simplifier la tâche en évitant toute gestion immobilière !

Pourtant, de fausses idées qui circulent peuvent porter à confusion les futurs épargnants.

Idées reçues ou vérités, voici quelques éclaircissements sur les SCPI.

1. Le rendement affiché des SCPI est garanti

FAUX ! Le rendement des SCPI n’est pas garanti.

Qui dit placement, dit risque.

Malgré son extrême stabilité, l’investissement en SCPI comporte des risques : les revenus ne sont pas garantis car ils dépendent de l’évolution du marché immobilier.

Vos revenus dépendent donc du ralentissement de l’activité économique, de son accélération, mais aussi de la baisse du marché des loyers de bureaux.

Ainsi, ni vos revenus locatifs, ni la valeur de vos parts à l’acquisition ne sont garantis.

Cependant, l’investissement en SCPI est un placement à long terme, donc les risques sont considérablement dilués dans le temps.

Par ailleurs, vous pouvez vous même limiter les risques en choisissant intelligemment votre SCPI, c’est à dire en vous informant sur la répartition géographique de ses actifs, sur sa taille, ou encore sur son taux d’occupation.

2. Les SCPI n’achètent que des bureaux

FAUX ! Les SCPI n’achètent pas que des bureaux.

Contrairement à une croyance très répandue, l'immobilier de bureau n'est pas le seul type d'investissement de la SCPI.

Depuis plusieurs années déjà, la tendance est à la diversification. Si certaines SCPI choisissent de mêler différents types d’actifs dans leur portefeuille, d’autres se sont entièrement consacrées vers les établissements de santé, les commerces, la logistique ou encore l’hôtellerie.

« Certains opérateurs achètent des maisons de retraite, des maternités, des laboratoires, des crèches et des cliniques », détaille Sigrid Duhamel, présidente de BNP Paribas REIM France.

3. Les SCPI ne sont pas liquides

VRAI ET FAUX ! La liquidité dépend du type de SCPI.

Il existe deux grandes familles de SCPI : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.

Pour acheter des parts de SCPI à capital fixe, il faut se rendre sur le marché de gré à gré alimenté par les particuliers qui souhaitent revendre les leur. Inversement, si vous souhaitez revendre vos parts, vous devez trouver un acheteur.

Ce processus peut prendre plusieurs jours comme prendre plusieurs semaines, et le prix de revente est très volatile car il dépend directement de la confrontation de l’offre et de la demande. Dans ce cas, les SCPI ne sont pas liquides.

En revanche, vous pouvez acheter ou vendre des parts de SCPI à capital variable à tout moment, car elles n’ont pas de limite de capital. Pour revendre vos parts, il suffit de contacter la SCPI qui vous les rachètera en fonction du prix de souscription.

Ainsi, dans le cadre des SCPI à capital variable, les plus courantes aujourd’hui, il faut compter environ 3 semaines. Un laps de temps somme toute raisonnable face au placement long terme qu’est la SCPI.

4. Les SCPI sont fortement fiscalisées

VRAI ! Les SCPI sont fiscalisées comme tout bien immobilier.

Les dividendes perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, catégorie la plus fortement fiscalisée de vos revenus.

Ils sont ainsi taxés au taux marginal d’imposition (TMI), majoré des prélèvements sociaux à 17,2 %. Par exemple, un épargnant avec un TMI de 45 % supportera une fiscalité de 62,2 % (45 % + 17,2 %) sur ses revenus imposables de SCPI.

Cependant, il est tout de même possible de réduire la fiscalité de la SCPI. Par exemple, si vous financez vos parts à crédit, vous pourrez imputer les intérêts de votre emprunt sur vos revenus locatifs.

Une autre solution est celle d’opter pour des parts de SCPI en démembrement temporaire. Par exemple, un démembrement temporaire d’une durée de 10 ans, les parts de SCPI dont vous ferez l’acquisition pourront vous revenir au 1/3 de leur valeur en pleine-propriété.

5. Les frais des SCPI sont indolores

VRAI ET FAUX !

Même si le rendement servi est toujours net de frais, les frais de gestion annuelle sont de l'ordre de 9 à 14 % selon les SCPI. Ces frais contribuent à financer le fonctionnement de la société qui gère votre investissement à votre place. A ceux-ci s’ajoutent des frais d’entrée (de 5 à 10 % du montant de votre investissement).

Cependant, ces frais sont à relativiser. Par exemple, ils se rapprochent fortement de ceux qui pèsent sur un investissement immobilier direct.

En effet, les droits d’enregistrement sur l’acte d’achat d’un logement ancien oscillent entre 6 et 8 %. Par ailleurs, si vous décidez de faire gérer votre bien locatif par un professionnel en souscrivant une assurance loyers impayés, vous lui verserez chaque année, entre 10 et 12 % des loyers.

6. Inutile de multiplier les SCPI

FAUX ! Plus vous investirez dans des SCPI de différents secteurs d’activité, plus vous réduirez le risque locatif.

Même si les SCPI détiennent des actifs variés et en quantité, cette diversification peut ne pas être suffisante face à un grand choc sur le marché.

Ainsi, il est fortement recommandé de se constituer un portefeuille en mixant des SCPI ayant des politiques d'investissement complémentaires et en choisissant au moins deux sociétés de gestion différentes.

Cette diversité vous permettra d’être à l’abri de tout aléa sur le marché locatif.

7. La fiscalité sur les SCPI européenne est plus avantageuse

VRAI ! La fiscalité des SCPI européennes dépend du pays où sont situés leurs biens immobiliers.

En Europe, le patrimoine d’une SCPI est soumis à la fiscalité du pays en question. Ainsi, en investissant dans une SCPI européenne, puisque les gains proviendront d’un territoire étranger, ils seront exonérés des prélèvements sociaux.

De plus, vous ne serez pas fiscalisé à sa TMI. Votre taux d’imposition sera équivalent à la TMI auquel on retranchera le Taux moyen d’imposition. Il sera fiscalisé aux alentours des 20%, selon la convention fiscale signée entre le pays et la France.

Concrètement, cela signifie que si vous vous situez dans une TMI à 30%, au lieu d’être imposé à 47.2%, après avoir soustrait prélèvements sociaux et le taux moyen d’imposition, vous serez taxés à maximum 20%, donc vous réaliserez donc d’importantes économies !

8. Il est difficile d’investir en SCPI à crédit

VRAI ! Il est très difficile de trouver un bon financement pour investir dans des SCPI indépendantes.

Vous avez été convaincu par l’investissement en SCPI à crédit. Néanmoins, un réel casse-tête commence lorsque vous cherchez à obtenir votre crédit.

Les banques, qui souhaitent attirer de nouveaux investisseurs dans leurs SCPI, n'acceptent généralement de financer que les investissements dans leurs propres SCPI.

Certaines banques accepteront éventuellement de financer votre crédit en SCPI, mais avec des contreparties lourdes : taux d’emprunt plus élevés que la moyenne, durée de crédit écourtée, domiciliation des revenus, nantissement d’épargne chez elle, etc. Des contraintes qui pèsent lourd sur la rentabilité globale de votre investissement !

C'est pourquoi il est nécessaire de passer par des structures spécialisées et indépendantes, comme Immo SCPI, pour accéder aux meilleurs financements à crédit, à taux bas et sans contrepartie.

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