Les dividendes des SCPI peuvent-ils baisser ?

1. Comment fonctionne une SCPI ?

Une SCPI est un placement immobilier, rentable et sécurisé.

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un produit de placement.

Ce dernier fonctionne très simplement : une société de gestion collecte de l’argent auprès d’épargnants, et l’investit dans un parc immobilier professionnel (bureaux, commerces, hôpitaux, cliniques de santé, etc.).

La société de gestion achète des biens immobiliers, trouve des locataires, gère les travaux, paie les taxes (la taxe foncière par exemple) etc. Elle perçoit parallèlement des loyers, et les reverse sous forme de dividendes aux investisseurs.

En résumé, une SCPI permet à des particuliers d’acheter des parts et de recevoir en retour des loyers, sans aucune gestion immobilière.

2. Comment sont constitués les dividendes des SCPI ?

​​Les dividendes correspondent à la somme d'argent que la SCPI verse à ses investisseurs. Ils sont directement dépendants des loyers encaissés.

Comme vu précédemment, les dividendes des SCPI sont le résultat des loyers perçus pour un bien, au prorata des parts détenues par l’investisseur.

La SCPI ne reverse pas la totalité des loyers aux associés car elle doit financer ses frais de fonctionnement.

Les dividendes représentent ainsi 85% à 90% des loyers encaissés. Ils sont donc intrinsèquement dépendants du montant des loyers et de leur encaissement.

Plus rarement, il arrive qu’une partie des dividendes perçus provienne de plus-values immobilières liées à la cession d’un immeuble par la SCPI. Cela a notamment été le cas en 2019, lors des arbitrages de la SCPI Primopierre : la cession de 2 actifs ont permis à Primopierre d’engranger 86 millions d’euros et de les redistribuer à ses investisseurs !

3. Les raisons derrière une baisse des dividendes

Les dividendes des SCPI peuvent être affectés par la baisse du taux d’occupation financier de la SCPI, ou bien par l’augmentation de son capital.

Directement liés au niveau des loyers versés par les locataires, les dividendes peuvent baisser si le taux d’utilisation des capacités de la SCPI baisse.

Le taux d’utilisation des capacités, ou Taux d’Occupation Financier (TOF) de la SCPI, correspond au niveau de loyers que perçoit la SCPI par rapport au niveau qu’elle percevrait si tous ses biens étaient occupés. Un TOF qui diminue peut donc entraîner une baisse des loyers encaissés et donc une baisse des dividendes distribués.

Par ailleurs, la baisse des dividendes des SCPI peut être liée à une augmentation de capital. Cette baisse se produit si la SCPI investit dans des nouveaux biens dont la rentabilité locative est inférieure à celle des biens déjà détenus par la SCPI.

En acquérant ce type de bien, la rentabilité moyenne diminue mais le risque locatif aussi, car il est réparti sur davantage de biens !

Il existe une dernière situation dans laquelle les dividendes peuvent baisser. Il s’agit des SCPI qui investissent hors zone euro, comme Corum XL. En effet, lorsqu’une SCPI investit hors de la Zone Euro, elle expose ses investisseurs à un risque de change.

En effet les actifs immobiliers hors zone euro sont reçus dans la devise du pays en question, tout comme les loyers. Ils sont ensuite convertis en euros et ainsi redistribués aux différents associés.

Les loyers peuvent être directement affectés par l’appréciation ou la dépréciation de la monnaie locale.

4. Pourquoi les dividendes des SCPI sont-ils généralement en hausse ?

Depuis 20 ans, le dividende moyen des SCPI n’a cessé d’augmenter.

Les parcs immobiliers détenus par les SCPI sont indexés sur les Indices des Loyers Commerciaux de l’INSEE. Les dividendes sont donc en hausse constante car ils ont suivi la montée des cours depuis une vingtaine d’années !

Par ailleurs, si des défauts de paiement de loyers peuvent survenir, les baux commerciaux permettent, par nature, de pallier ce problème.

En effet, le bail commercial, d’une durée de 9 ans minimum, apporte la quasi garantie pour le bailleur de percevoir des loyers, car ils sont payés par la trésorerie des sociétés. En cas de problème, les SCPI ont recours à des procédures d’expulsion simplifiées par rapport aux baux d’habitation.

Les parties peuvent s’engager sur une durée plus longue. Dans ce cas, le preneur renonce à toute faculté de résiliation.

Par exemple, Pierval Santé a mis en avant dans son dernier bulletin trimestriel certaines de ses dernières acquisitions : une résidence de seniors services en construction à Rambouillet sur un bail d’une durée ferme de 12 ans à compter de la livraison, ou encore une clinique située Hilvarenbeek (Pays-Bas) sur un bail d’une durée ferme de 20 ans.

Ces baux de longue durée garantissent une stabilité des loyers perçus par la SCPI, et donc de ses dividendes !

5. Les stratégies pour éviter une baisse des dividendes

Pour anticiper la baisse des dividendes d’une SCPI, il faut prêter attention à sa taille, à son taux de rendement, ainsi qu’à l’évolution de la valeur de ses parts .

Avant d’investir dans une SCPI, nous vous recommandons de regarder les indicateurs de performance qui sauront vous aider à faire le bon choix.

Comme nous l’avons mentionné précédemment, une augmentation de capital peut impacter le niveau des dividendes d’une SCPI. Mais ce cas de figure est rare et il nous semble important de souligner que la taille de la SCPI est primordiale pour apprécier sa performance.

En effet, les grandes SCPI possèdent une multitude de biens, chacun occupé par une multitude de locataires. Ainsi, le défaut de paiement éventuel d’un locataire ne se ressent pas à l’échelle de la SCPI.

Ensuite, le Taux de Rendement Interne (TRI) est un très bon indicateur pour illustrer la performance de votre SCPI sur le long terme. En effet, il permet de constater l’appréciation ou la dépréciation d’une part sur une période longue (10 ans par exemple). Un TRI de 5% reflète la solidité de la stratégie menée par la SCPI.

Enfin, vous devez impérativement tenir compte de l’évolution de la valeur des parts pour apprécier leur stabilité ou leur volatilité.

6. Conclusion

Les dividendes des SCPI peuvent baisser dans certains cas de figure bien précis : mais ce n’est pas forcément mauvais signe !

Toutefois, en général, les investisseurs voient leurs dividendes augmenter car ils dépendent de l’indice de référence de l’INSEE, qui évolue positivement sur la durée !

Il vous reste des questions ? Contactez-nous, nos conseillers Immo SCPI se feront un plaisir d’y répondre !