Comment fonctionnent les SCPI

1. Qu’est ce qu’une SCPI ?

Les SCPI, Sociétés Civile de Placement Immobilier, sont avant tout des produits d’épargne.

3 points rapides pour comprendre ce qu’est une SCPI :

- L’objectif d’une SCPI est la création et la gestion d’un patrimoine immobilier principalement professionnel : commerces, bureaux, santé, éducation ou encore logistique.

- La SCPI collecte de l’argent auprès de particuliers afin de faire l’acquisition de ce parc immobilier. Ce parc génère ensuite des revenus qui seront distribués aux investisseurs.

- Une SCPI permet donc à des particuliers d’acheter des parts et de recevoir en retour des loyers, sans aucune gestion immobilière.

2. Les différents types de SCPI

On différencie les SCPI selon deux critères : leur statut juridique et leurs objectifs poursuivis.

Les SCPI ont deux statuts juridiques possibles : leur capital est fixe ou variable

- Les SCPI à capital fixe ont une taille limitée. Vous pouvez souscrire des parts pendant les périodes d'augmentation de capital. Si vous souhaitez récupérer votre capital, vous pouvez céder vos parts sur un marché secondaire centralisé par la société de gestion ou par une opération de gré à gré. Puisque le prix des parts peut s’éloigner de la valeur réelle des biens immobiliers, vous avez la possibilité de réaliser des plus-values sur la vente de parts, comme des moins-values.

- Les SCPI à capital variable ont une taille directement liée aux demandes de souscription ou de retrait. Leur capital peut donc varier dans le temps, à la hausse comme à la baisse. La société définit la valeur des parts à l’achat comme à la revente à partir d’une valorisation annuelle réalisée par un expert immobilier. Le prix d’une part de SCPI à capital variable est donc beaucoup moins volatil et plus liquide qu’une part de SCPI à capital fixe.

Les SCPI peuvent poursuivre trois objectifs différents : le rendement, la défiscalisation ou la plus-value

- Les SCPI de rendement offrent aux investisseurs des revenus fonciers réguliers avec un rendement attractif allant jusqu’à 5% voire 6% pour certaines SCPI. Le parc immobilier se revalorise, lui, progressivement. Elles constituent la majorité du marché (environ 90% de la capitalisation totale), et se déclinent en plusieurs catégories : SCPI de bureaux, de commerces, spécialisées (santé), diversifiées.

- Les SCPI fiscales permettent aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts. Il existe les SCPI Malraux dans l’immobilier ancien ou les SCPI Pinel dans l’immobilier neuf, mais elles sont rarement rentables.

- Les SCPI de plus-value ont pour objectif une revalorisation importante des parts achetées. Les revenus fonciers sont par contre irréguliers et moins élevés.

3. Les avantages des SCPI

Grâce à un système de parts, l’investisseur détient une multitude de biens acquis par la SCPI. Ce type d’investissement suscite un intérêt grandissant et ce pour plusieurs raisons.

Un investissement aux rendements élevés, réguliers et sécurisés (bien que non garantis)

Les SCPI ont rapporté 4,40% en moyenne en 2019. Les dernières estimations liées à la crise de la Covid-19 ramènent le taux de rendement interne à environ 4,12%.

Des rendements bien supérieurs à la moyenne des placements français classiques (livret A, assurance-vie, etc.) et parfois même à l’immobilier direct (rentabilité moyenne de 3% brut à Paris).

La gestion locative simplifiée

Investir en SCPI, c’est bénéficier des avantages de l’immobilier direct, le rendement, sans les inconvénients, la gestion. En effet, la gestion des biens, de l’achat à la location, est confiée à une équipe professionnelle : en tant qu’investisseur vous n’avez donc rien à faire !

La mutualisation du risque

Les parcs immobiliers acquis par les SCPI valent plusieurs dizaines de millions d'euros, voire même des milliards d'euros.

Ainsi, le défaut d'un locataire aura un impact marginal sur la perception des revenus pour l'investisseur : c'est une garantie de stabilité pour les loyers.

La diversification géographique

Le parc immobilier des SCPI est réparti dans différentes zones géographiques, en France ou à l'international.

Ainsi, le risque de l’investissement est réduit, car si l’économie ralentit dans une région, elle peut être en pleine croissance dans une autre.

Par exemple, les pays européens n’ont pas été affectés de la même manière par la crise de la Covid-19 et la manière de gérer la crise a également été différente. Les SCPI investies en Allemagne ont très bien performé [lien article Covid Immo SCPI].

Liquidité de l’investissement

L'investissement en SCPI, si les SCPI choisies ont été bien sélectionnées, est très liquide.

Vous pouvez acheter ou vendre des parts de SCPI à capital variable - les plus courantes aujourd’hui - à tout moment, car elles n’ont pas de limite de capital. Pour revendre vos parts, il suffit de contacter la SCPI.

Vous pourrez ainsi récupérer votre capital - ou une partie - en seulement quelques semaines.

Un investissement sûr

Les performances des SCPI sont excellentes et stables dans le temps.

Les loyers impayés n'existent que très peu en SCPI d'autant plus que les baux locatifs sont commerciaux : ils durent 3/6/9 ans ou sont à durée ferme (jusqu’à 25 ans). En tant qu’investisseur, vous êtes donc protégés.

4. Pourquoi investir en SCPI ?

Investir dans une SCPI, c’est un moyen de faire fructifier votre épargne pour servir vos objectifs personnels.

Investir en SCPI pour se créer un revenu supplémentaire

En achetant vos parts de SCPI en cash, vous pouvez bénéficier immédiatement de revenus réguliers provenant des loyers payés par les locataires.

Cette option vous permet d’investir dans l’immobilier sans augmenter votre endettement.

Investir en SCPI pour préparer sa retraite

Aujourd’hui, un cadre voit ses revenus divisés par 2 au moment de la retraite. Pour assurer la continuité de ses revenus lorsque l’on arrête de travailler, il est essentiel de se préparer à l’avance.

Nous recommandons l’investissement en SCPI car ces dernières présentent de nombreux avantages, comme vu précédemment, mais aussi car il est possible de contracter un crédit pour financer un tel investissement (lien article sur l’article des SCPI à crédit).

Si à 35 ans, vous investissez 300 000 euros à crédit sur 25 ans, pour un effort d’épargne de 400 euros par mois, vous percevrez à 60 ans, 1 400 euros de revenus complémentaires chaque mois.

Plus votre crédit est étalé dans le temps, plus il sera possible d’épargner de manière indolore sur votre quotidien. Investir à crédit sur la durée la plus large pourrait donc vous permettre de préparer l’avenir sans impacter votre quotidien.

Investir en SCPI pour transmettre votre patrimoine sans frais

La transmission du patrimoine est source de préoccupation pour tout détenteur d’un patrimoine immobilier et/ou financier.

L’anticipation est, là aussi, le maître mot pour ceux qui cherchent à faire baisser le coût de la transmission de leur patrimoine.

Investir dans l’immobilier présente des avantages : il est possible de bénéficier d’un abattement de 100 000 euros par enfant sur la valeur du bien transmis. Tous les 15 ans donc, un enfant peut recevoir jusqu’à 200 000 euros de biens immobiliers, nets de droit de donation.

Ces abattements sont évidemment possibles en SCPI. Ainsi, pour effacer toute fiscalité, il suffit de s’y prendre en avance pour profiter au mieux de l’abattement de 100 000 euros prévu.

Vous avez également la possibilité de restructurer votre patrimoine pour passer le témoin à moindre coût. Le démembrement temporaire est une bonne solution.

C’est une technique juridique qui permet au transmetteur de donner la nue-propriété (droit de possession) de ses parts à ses héritiers, tout en conservant de son vivant l’usufruit (droit d’utilisation) et donc les loyers. A son décès, les héritiers récupèrent l’usufruit des parts de SCPI, sans droits à payer. Le démembrement viager prend alors fin.

L’âge de l’usufruitier lors de la souscription détermine la valeur de la part en SCPI selon un barème fiscal.

Par exemple, un usufruitier de 67 ans désire transmettre à ses deux enfants un héritage d’une valeur de 100 000€. Il souhaite donc faire un démembrement viager pour un montant total de 100 000€ de parts de SCPI. Ce même usufruitier va acquérir 40% du prix de la part en SCPI, et le nue-propriétaire, 60%.

L’usufruitier va donc payer 40 000€ au total ses parts de SCPI. La valeur de la nue-propriété va quant à elle atteindre 60 000€. Au moment de la succession, les enfants récupéreront la pleine propriété des parts de SCPI, dans droits ni frais de succession, soit 50 000€ chacun.

A noter que le démembrement en viager en part de SCPI peut vous permettre d’exploiter de manière optimale l’abattement sur les donations. Dans l’exemple ci-dessus, étant donné que chaque enfant bénéficie d’un abattement pour donation de 100 000€, la valeur taxable aux droits de donation est nulle.

De son vivant, le souscripteur peut ainsi transmettre 50 000€ à chacun de ses deux enfants.

Le démembrement en SCPI permet à l'usufruitier de percevoir les loyers des SCPI tout au long de sa vie tout en anticipant la transmission de son patrimoine.

5. Les risques des SCPI

Simples d'accès et rentables, les SCPI séduisent de plus en plus d'épargnants. Mais quels sont les risques d’un investissement en SCPI ?

Les SCPI sont évidemment sujettes au risque lié à la détention d'immobilier locatif.

Mais comme leur parc est diversifié, ce risque est moindre, car mutualisé sur plusieurs biens. Les SCPI sont donc bien moins risquées qu'un investissement traditionnel dans la pierre.

Par ailleurs, votre capital investi n’est pas garanti à 100%, car il est soumis aux fluctuations du marché de l’immobilier. Ainsi, dans un contexte moins favorable, les loyers perçus peuvent diminuer et votre capital perdre de la valeur, mais pas plus qu’avec un autre investissement immobilier.

Enfin, nous avons pu constater avec la crise sanitaire, que les SCPI investies dans l’hôtellerie et dans le commerce ont été plus affectées que les autres. Elles sont donc plus risquées aujourd’hui.

Pour réduire le risque au maximum, en choisissant des secteurs sûrs. Par exemple, lorsque l’on investit dans la SCPI Primovie, on choisit de placer son argent dans les secteurs de la santé et de l’éducation. Et si les commerces peuvent fermer, il est peu probable qu’une crise entraîne la faillite des hôpitaux ou des écoles...

6. Mettre en place un investissement en SCPI : nos conseils

Plusieurs facteurs sont à prendre en compte avant de mettre en place votre investissement en SCPI.

Quelle fiscalité et frais payerez-vous ?

Contrairement à la plupart des investissements financiers ou immobiliers, il n’existe pas de frais d’entrée. C’est donc 100% de votre épargne qui génèrera des revenus.

Toutefois, il existe des frais de sortie, à hauteur d’en moyenne 10% de la valeur des parts. Pour amortir ces frais de sortie, il suffit d’attendre quelques années que les parts de SCPI se revalorisent.

Concernant leur fiscalité des SCPI, elle est la même que celle d’un bien immobilier détenu en direct : le bénéfice foncier est fiscalisé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu (TMI) et les prélèvements sociaux en vigueur (taux actuel de 17.2%).

Sachez que financer l’achat de vos parts de SCPI à crédit vous permet de déduire de vos revenus fonciers les intérêts d’emprunt et les frais liés au crédit (frais de dossier, assurance, etc.), sans limitation.

Quel montant investir en SCPI ?

Il n'existe pas de montant minimum pour investir en SCPI. Ce qui distingue là encore ce type de placement immobilier des contraintes inhérentes à l'acquisition d'un bien en direct.

Vous pouvez investir en SCPI à partir de 200 € chaque mois, ou 10 000€ d’un coup. Vous pouvez également choisir d’ajouter - ou retirer - 5 000€ deux ans après votre premier montant investi. En résumé, vous êtes libre d’ajuster votre investissement à tout moment et avec n’importe quel montant.

Nous vous conseillons néanmoins d’acheter un nombre suffisant de parts pour pouvoir jouir pleinement des qualités de cet investissement.

Pour investir d’importants montants, il vous suffit de travailler sur votre capacité d’emprunt. En contractant un crédit, les dividendes tirés de votre investissement permettront de rembourser les mensualités liées à l’emprunt.

Vous ne toucherez donc pas immédiatement de revenus complémentaires mais votre effort d’épargne sera minimisé et vous pourrez déduire les intérêts d’emprunts des loyers perçus. Optimiser votre investissement implique d’avoir une vision long terme. A noter toutefois qu’il est rare que les banques acceptent de financer vos parts pour moins de 50 000€.

Comment acheter des parts de SCPI ?

Vous avez la possibilité d’acheter vos parts de SCPI à crédit, au comptant, via votre contrat d’assurance-vie ou via un démembrement.

Peu importe votre projet d’investissement, tous les experts d’Immo SCPI sont disponibles pour vous conseiller !


Conclusion

Les SCPI sont des placements d’épargne sécurisés qui se déclinent en 3 grandes familles : les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de plus-value. Les SCPI de rendement, privilégiées par les épargnants, occupent la grande majorité du marché aujourd’hui.

Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous détenez de l'immobilier sous forme de parts. Cet investissement est directement géré par une société de gestion. C'est donc un investissement qui nécessite une gestion limitée, qui représente un faible risque, et qui vous assure un bon rendement.

En résumé, l’investissement en SCPI peut répondre à différents objectifs : il permet de diversifier votre patrimoine, créer des revenus complémentaires pour plus tard, transmettre votre capital, valoriser votre patrimoine existant, etc.

Il existe néanmoins certaines subtilités à prendre en compte avant d’investir : la fiscalité, le mode de financement de vos parts…

Il vous reste des questions ? Contactez-nous, nos conseillers Immo SCPI se feront un plaisir d’y répondre !