Un spécialiste vous rappelle gratuitement pour répondre à toutes vos questions et vous accompagner dans votre projet d'investissement en SCPI
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publié parImmo SCPImars 17, 2021
Quels sont les avantages du placement en SCPI ?
Dans cet article, Immo SCPI fait le point sur les caractéristiques des SCPI, qui en font
aujourd’hui l’un des placements les plus appréciés par les français !
Pourquoi le placement financier SCPI est-il avantageux ?
De l’immobilier sans aucune gestion : comment est-ce possible ?
La SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, collecte de l’argent auprès de particuliers
pour faire l’acquisition de biens immobiliers professionnels : bureaux, commerces, hôpitaux,
cliniques, etc.
Ce type de placement permet donc à des particuliers d’acheter des parts et de recevoir en
retour des loyers, sous forme de dividendes, sans aucune gestion immobilière.
En effet, la gestion des biens immobiliers est assurée par une équipe professionnelle propre
à la SCPI : elle se charge de trouver des locataires, acheter et vendre les biens, gérer les
impayés, etc. En tant qu’investisseur, vous n’avez donc rien à faire, si ce n’est épargner !
Malgré la crise liée à la Covid-19, les rendements des SCPI sont restés stables.
Les SCPI ont rapporté 4,40% en moyenne en 2019. En 2020, le rendement moyen s’est
finalement établi à 4.18% selon l'ASPIM (Association française des sociétés de placement
immobilier). La baisse moyenne du rendement des SCPI est donc limitée à 5,2%.
Ces rendements sont bien supérieurs à la moyenne des placements français classiques
comme le livret A ou l’assurance-vie. Par ailleurs, la rémunération des placements en
assurance-vie s’érode depuis des années dans un contexte de baisse des taux d’intérêts en
vigueur sur les marchés financiers.
Le rendement moyen des SCPI est parfois même supérieur à l’immobilier direct : à Paris par
exemple, la rentabilité moyenne est de 3%. Les SCPI sont donc des supports
d’investissement très intéressants.
Qui dit investissement dit risque : quand est il du risque des SCPI ?
Ce qui fait de la SCPI l’un des placements les plus sécurisés qu’il permet de placer son
argent dans un parc immobilier comprenant plusieurs centaines de locataires. Ainsi, même
si 2% des locataires ne paieront pas, vous percevrez tout de même 98% de vos loyers à la
fin du trimestre.
De plus, le fait que les locataires soient engagés au travers de baux commerciaux réduit
fortement les chances d’impayés. Ainsi, la SCPI contourne habilement le risque de loyers
impayés auquel celui qui investit dans l’immobilier en direct est confronté.
Cependant, votre capital investi ne peut pas être garanti à 100%, car il est soumis aux
fluctuations du marché de l’immobilier. Ainsi, dans un contexte moins favorable, les loyers
perçus peuvent diminuer et votre capital perdre de la valeur, mais pas plus qu’avec un autre
investissement immobilier.
Avec la crise liée à la Covid-19 par exemple, les SCPI investies dans l’hôtellerie et dans le
commerce ont été plus affectées que les autres [lien article COVID].
Dans ce cas, pour réduire le risque au maximum, il vous suffit de choisir des secteurs sûrs.
Par exemple, lorsque l’on investit dans la SCPI Primovie, on choisit de placer son argent
dans les secteurs de la santé et de l’éducation, qui resteront très probablement à l'abri de
toute crise économique.
L’investissement en SCPI, si elles sont bien choisies et sélectionnées, est très liquide. En effet, il est possible de récupérer son capital en quelques semaines seulement.
Un placement liquide est un placement dont on peut retirer le capital facilement. La liquidité
est donc un critère primordial à connaître avant d’investir. Dans le cas de la SCPI, il existe
des règles bien établies pour revendre ses parts.
Il existe deux grandes familles de SCPI : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital
variable.
Pour acheter des parts de SCPI à capital fixe, il faut se rendre sur le marché de gré à gré
alimenté par les particuliers qui souhaitent revendre les leur. Inversement, si vous souhaitez
revendre vos parts, vous devez trouver un acheteur. Ce processus peut prendre plusieurs
jours comme prendre plusieurs semaines, et le prix de revente est très volatile car il dépend
directement de la confrontation de l’offre et de la demande.
En revanche, vous pouvez acheter ou vendre des parts de SCPI à capital variable à tout
moment, car elles n’ont pas de limite de capital. Pour revendre vos parts, il suffit de
contacter la SCPI qui vous les rachètera en fonction du prix de souscription.
Dans le cadre des SCPI à capital variable, les plus courantes aujourd’hui, il faut compter
environ 3 semaines. Un laps de temps somme toute raisonnable face au placement long
terme qu’est la SCPI.
Pour investir d’importants montants en SCPI, il vous suffit de travailler sur votre capacité d’emprunt.
Un autre atout indéniable de l’investissement en SCPI est qu’il est possible de le financer à
crédit, au même titre que l’immobilier classique. Ce n’est pas le cas de tous les autres
placements, qui doivent exclusivement être financés en cash.
Une aubaine en termes de fiscalité
Financer ses parts de SCPI à crédit permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus
fonciers et donc de limiter l’impact fiscal de ces revenus sur votre patrimoine.
Par ailleurs, les taux d’intérêts étant très bas de nos jours rendent l’emprunt très abordable.
Le crédit vous permet donc d’investir sans patrimoine préalable tout en faisant des
économies fiscales conséquentes.
L’effet de levier du crédit
Souscrire un crédit permet d’acquérir un montant significatif de parts de SCPI, qui vont
générer des loyers, qui sont eux-mêmes distribués aux investisseurs sous la forme de
dividendes.
Le paiement des échéances de l’emprunt est donc en partie assuré par les dividendes
perçus, ce qui réduit le montant à rembourser chaque mois pour le prêt.
Ce montant restant est appelé “effort d’épargne” (mensualités + impôts - dividendes). Il vous
suffit donc de consacrer un faible effort d’épargne sur le long terme pour créer un capital
conséquent.
De plus, dans un contexte où les rendements offerts par les SCPI sont supérieurs au taux
de crédit, l’acquisition de parts de SCPI à crédit permet de réaliser un investissement avec
un effort d’épargne quasi-nul. Votre épargne reste ainsi disponible pour réaliser d’autres
types de placements.
La SCPI est un moyen de diversifier son patrimoine et de se constituer de nouvelles sources
de revenus.
En achetant vos parts de SCPI en cash, vous pouvez bénéficier immédiatement de revenus
réguliers provenant des loyers payés par les locataires.
Cette option vous permet d’investir dans l’immobilier sans augmenter votre endettement.
Si vous décidez de souscrire à un emprunt, en l’étalant sur 20 ans par exemple, vous
pouvez également vous créer une source de revenus complémentaires une fois la retraite
venue.
Ainsi, si à 35 ans, vous investissez 300 000 euros à crédit sur 25 ans, pour un effort
d’épargne de 300 euros par mois, vous percevrez à 60 ans 1 400 euros de revenus
complémentaires chaque mois.
La SCPI vous offre la possibilité de transmettre votre patrimoine facilement et à fiscalité réduite.
La transmission du patrimoine est source de préoccupation pour tout détenteur d’un
patrimoine immobilier et/ou financier.
Investir dans l’immobilier présente des avantages : il est possible de bénéficier d’un
abattement de 100 000 euros par enfant sur la valeur du bien transmis. Tous les 15 ans
donc, un enfant peut recevoir jusqu’à 200 000 euros de biens immobiliers tous les 15 ans,
net de droit de donation.
Ces abattements sont évidemment possibles en SCPI. Ainsi, pour effacer toute fiscalité, il
suffit de s’y prendre en avance pour profiter au mieux de l’abattement de 100 000 euros
prévu.
Par ailleurs, certains montages, notamment le démembrement vous permettent d’investir
directement dans un objectif de transmission. Le transmetteur donne la nue-propriété à ses
héritiers, conservant l’usufruit et ainsi ses revenus fonciers. L’usufruit est alors viager : il
reviendra aux nu-propriétaires au moment du décès de l’usufruitier. Cette transmission se
fait sans fiscalité.
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