L’impact de la Covid-19 sur les SCPI

publié par Immo SCPI January 12, 2021

La Covid-19 a marqué le début d’une crise sanitaire majeure. Il est légitime de s’interroger sur l’impact de cette crise sur les SCPI. Nous faisons le point dans cet article sur les conséquences actuelles et futures de la Covid-19 sur les SCPI.

Sommaire:

1. Quel est l’impact de la Covid-19 sur le rendement des SCPI ?

Si la Covid-19 a balayé l’économie nationale, les SCPI de rendement se sont montrées une nouvelle fois résilientes.

En effet, le rendement moyen des SCPI en 2020 devrait finalement se situer autour de 4,12%, contre 4.40% en 2019.

Cette estimation n’est pas figée car elle est fondée sur les dividendes communiqués par une soixantaine de SCPI, soit la moitié du marché actuel. Ce chiffre est donc susceptible de varier légèrement à la hausse comme à la baisse.

4.12% est donc la moyenne des dividendes versés aux investisseurs sur les quatre trimestres de 2020, le dernier se terminant à la fin du mois de janvier 2021. La baisse moyenne du rendement des SCPI est donc limitée à moins de 7%.


Comment les SCPI sont-elles parvenues à limiter cette baisse ?

D’une part, leur patrimoine est souvent mutualisé et loué à des locataires solides, des grandes entreprises, engagées dans la durée du fait des baux commerciaux.

D'autres part, les SCPI se sont efforcées de mobiliser des équipes aux contacts avec les locataires subissant de plein fouet la crise pour trouver des accords, comme l’affirme Jean-Christophe Antoine, à la tête de la SCPI Epargne Pierre.

Ainsi, le Taux d’Occupation Financier (TOF), qui permet de connaître le taux d’utilisation des capacités de la SCPI, s’est établi en moyenne à 78% au début pire de la crise (second trimestre), avant de revenir à la moyenne des années précédentes à la fin de l’année.

2. Quel est l’impact de la Covid-19 sur les valorisations des SCPI ?

Suite à la crise de la Covid-19, on aurait pu s’attendre à une baisse du prix des parts, donc à une perte de capital pour les épargnants qui détiennent déjà des parts de SCPI.

Or, le prix des parts n’a pas diminué mais bien augmenté. En effet, en septembre 2020, la hausse a même été estimée à 0,6% sur 12 mois glissants.

Cependant, cette hausse est en réalité le résultat d’un décalage entre les expertises immobilières de 2019 et celles d’aujourd’hui. En effet, les rapports parus à l’été 2020 recensaient les chiffres pour l’année 2019. Les prochaines expertises paraîtront à l’été 2021.

Doit-on alors craindre une dévalorisation des SCPI ?

La baisse de la demande constatée, notamment dans le secteur des bureaux devrait avoir un effet immédiat sur la valeur du patrimoine immobilier des SCPI.

La valeur des parts de SCPI à capital variable doit refléter la valorisation de son patrimoine immobilier.

Or, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) oblige les SCPI à établir un prix de souscription dont la valeur oscille à plus ou moins 10% par rapport à la valeur de reconstitution, soit la valeur réelle du patrimoine de la SCPI.

Il faut donc analyser au cas par cas chaque SCPI et la façon dont elle est gérée. Par exemple, la SCPI Epargne Pierre a vu sa valeur de reconstitution augmentée en 2021 par rapport à 2020. Cette SCPI était déjà sous-valorisée (prix de part de 205 € vs valeur de reconstitution à 219 €) et cette sous-valorisation est la meilleure garantie contre une baisse future de sa valeur.

Aucune inquiétude à avoir donc, la plupart des SCPI seront bien armées pour corriger une baisse potentielle de certains marchés immobiliers et stabiliser leur prix.

3. Quel est l’impact de la Covid-19 sur la collecte des SCPI ?

La collecte des SCPI a elle aussi subi l’effet de la Covid-19.

Les banques et leurs SCPI

En 2020, la collecte a nettement diminué (- 26 % sur les neuf premiers mois de 2020 par rapport à la même période en 2019). La baisse la plus importante a eu lieu au second trimestre (de mi mars à mi mai), avec le manque de visibilité et l’incertitude qui ont incité les épargnants à reporter leur décisions d’investissement.

Le troisième trimestre a ramené un certain dynamisme, la collecte dépassant le milliard d’euros, un montant similaire à ceux enregistrés entre 2015 et 2018. Sur les 9 premiers mois de 2020, les SCPI ont collecté 4,5 milliards d’euros.

Au cours de l’année, des tendances se sont dessinées : les SCPI indépendantes ont enregistré près de 15% de hausse de leur collecte nette par rapport au deuxième trimestre de 2020, alors que les SCPI bancaires ont enregistré une baisse brutale de -41%.

Il n’y a pas eu de période de retrait significative au cours de l’année : le taux de rotation est resté stable entre 2019 et 2020 (0,37% au T3 2019 contre 0,42% au T3 2020). Le rythme des retraits a même ralenti au cours de l’année avec 275 millions d’euros échangés au T3 contre 305 millions d’euros au T2 !

Ainsi, la baisse de la collecte résulte davantage de la diminution des souscriptions plutôt que d’un phénomène de retraits massifs, ce qui témoigne de la confiance des épargnants déjà investis.

4. Quel est l’impact de la Covid-19 sur les investissements des SCPI ?

Malgré la crise liée à la Covid-19, les maisons de gestion ont continué à étendre leurs parcs immobiliers.

Les SCPI ont globalement poursuivi leur stratégie d’expansion, profitant des opportunités d’investissement malgré l’incertitude, en investissant plus qu’elles n’ont récolté.

Même si le montant global des acquisitions est en léger recul (-10% entre les troisièmes trimestres 2019 et 2020), les SCPI ont investi majoritairement en Allemagne et aux Pays-Bas, puis en région parisienne, les bureaux étant toujours la classe d’actif privilégiée avec 66.2% de l’investissement total.

Nous pouvons prendre quelques exemples marquants de belles opérations réalisées par la SCPI Epargne Pierre :

  • Centre d’innovation de Pierre Fabre à Toulouse avec un bail de 9 ans ferme et un taux de rendement de 6,50%
  • Siège social de Prosol (Grand Frais) à Chaponnay (Lyon métropole) avec un bail de 12 ans ferme et un taux de rendement de près de 6%
  • Deux magasins Monoprix à Câlons-sur-Saone et Saint-Jean-de-Luz avec un bail de 9 ans ferme et un taux de rendement de plus de 6%

Globalement une SCPI comme Epargne Pierre a réussi le tour de force d’investir pour plus de 400 millions d’euros pendant 2020 en ayant de belles signatures à la clef et des taux de rendement toujours attractifs.

5. Quelles sont les SCPI les plus affectées par la Covid-19 ?

La Covid-19 et les mesures du gouvernement ont eu un impact direct sur les SCPI spécialisées dans l’hôtellerie et dans le commerce.

Les SCPI de commerce

Les confinements successifs ont poussé les commerces à fermer temporairement, voire à mettre la clé sous la porte définitivement. Le secteur des commerces a donc inévitablement été particulièrement touché par la crise.

Le défaut de paiement des loyers et les reports accordés par les SCPI ont ramené le taux de recouvrement de 65.5% au T2 2020. La baisse des dividendes est quant à elle estimée autour de 18% pour l’année.

Cependant, ces résultats restent à nuancer : ils sont meilleurs que les prévisions faites au début de la crise. De plus, les commerces vendant des biens qualifiés de “première nécessité” ont capté toute la consommation française. Une partie des SCPI bénéficient donc d’un dynamisme et d’une stabilité certaine.

Enfin, au niveau du commerce, ce sont surtout les grands centres commerciaux ainsi que les commerces implantés dans des zones très touristiques (notamment à Paris) qui ont beaucoup souffert.

Les retail parks qui sont des commerces en périphérie ont pu, en fonction de leur activité (jardinage, bricolage…), avoir des performances égales ou supérieures à celles de 2019.

Les SCPI hôtelières

Le secteur de l’hôtellerie est sûrement celui qui a le plus subi les effets de la crise liée à la Covid-19. Les établissements eux-mêmes ont vu leur chiffre d’affaires chuter : de -80% à -90%.

Cela s’explique par la forte réduction des voyages et déplacements professionnels mais aussi les restrictions en termes de capacité d’accueil dans les hôtels.

Ainsi, le taux de recouvrement des loyers est inférieur à 50% au T2 2020 et la baisse moyenne des rendements est de l’ordre de 70%. Le rendement moyen est ainsi tombé à 2,27%.

Si à court terme, les SCPI hôtelières ne sont pas attractives, il faut toutefois souligner qu’elles bénéficient de certains atouts intéressants comme la durée de leurs baux généralement supérieure à 15 ans.

Par ailleurs, des opportunités seront à saisir dans le futur grâce à la baisse des valorisations de ce type d’actifs dans le futur.

6. Quelles sont les SCPI qui résistent le mieux à la crise de la Covid-19 ?

Les épargnants ont largement privilégié les SCPI spécialisées (par exemple, dans la santé ou les bureaux ou la logistique), ainsi que les diversifiées.

Les SCPI de bureaux

La collecte sur les SCPI de bureaux a particulièrement chuté, passant de 56 % du montant total au premier trimestre 2020 à 40 % au troisième.

Plus de peur que de mal cependant car le taux de recouvrement des loyers est resté élevé ; environ 81% au T2 2020, et le rendement moyen s’est finalement établi à 4,20%. Seulement 24% des SCPI de bureaux ont baissé leur rendement de plus de 20%.

Cette belle résilience affichée par le bureau s’explique par l’importance des grandes entreprises parmi les locataires des SCPI, les chiffres d’affaires maintenus par le télétravail mais aussi par la diversité géographique de ces locataires.

En effet, les SCPI de bureaux qui s’en sortent le mieux ont souvent des locataires en Europe car tous les pays n’ont pas été affectés de la même manière par la crise et la manière de gérer la crise a également été différente.

La facteur clef de cette résilience est surtout à trouver du côté de la nature des contrats qui lient les locataires des SCPI et les SCPI : le bail commercial et sa durée d’engagement sur un temps long et ferme.

SCPI de santé

Les SCPI qui détiennent de l’immobilier de santé (EHPAD, établissements médicaux, laboratoires pharmaceutiques et cliniques) font partie des moins exposées à la crise, car elles sont situées dans un secteur qui répond à des besoins essentiels.

Ainsi, la baisse de dividendes s’est limitée à -4.54% seulement, et le taux d’encaissement a frôlé les 100%. Certaines SCPI de santé comme Primovie et Pierval Santé ont vu leur rendement rester stable durant cette année de Covid-19.

SCPI de logistique

Les SCPI positionnées sur le secteur de la logistique ont profité de l'essor du e-commerce.

Toutefois, la moitié des SCPI investies en logistique ont affiché une baisse de dividendes d’environ 20% par rapport au deuxième trimestre 2019.

La force de cette classe d’actif est donc qu’elle est l’une des plus rentables, bien qu’une des plus volatiles.

Par ailleurs, la profondeur de marché de ces SCPI est assez limitée. Prudence donc au moment de sélectionner ce type de SCPI pour que leur place ne soit pas surpondérée dans votre allocation.

Les SCPI diversifiées

Inévitablement, les SCPI diversifiées ont bien résisté à la crise puisque le risque est mutualisé sur différentes zones géographiques et différents types d’actifs. Ainsi, leurs locataires ne sont pas systématiquement affectés de la même manière.

Dans le cadre de la crise de la Covid-19, certains secteurs souffrent, comme le tourisme ou la restauration, tandis que d’autres voient leur activité exploser, à l’image de la santé.

La diversification a fonctionné en période de crise avec un taux de recouvrement des loyers de 79% en moyenne et une baisse moyenne des dividendes limitée à 8,38 %.

7. Les prévisions des SCPI pour 2021 : quel avenir avec la Covid-19 ?

Le télétravail va-t-il sur le long terme diminuer les rendements des SCPI de bureaux ?

Comme vu précédemment, les SCPI de bureaux ont montré une grande résilience durant cette crise.

Une question demeure : l’avenir des bureaux avec l’essor du télétravail. Le télétravail s’est en effet avéré être une mesure efficace pour maintenir l’activité des entreprises. Il est devenu presque incontournable dans le fonctionnement des activités du secteur tertiaire.

On peut facilement tabler sur une augmentation du télétravail dans les années à venir. En effet, le télétravail s’avère pratique pour les jeunes parents ou ceux qui habitent loin des bureaux de leur entreprise.

32% des salariés annoncent prévoir de télétravailler occasionnellement à partir de septembre en cas d’obligation ou de problèmes de garde d’enfant.

C’est tout de même 38% des salariés qui pensent pratiquer le télétravail régulièrement à partir de septembre, ce qui représente un tiers non négligeable… alors que 30% des salariés déclarent ne jamais y avoir recours.

Cependant, il est difficile d’imaginer que le travail au bureau en site puisse un jour être totalement remplacé par le télétravail, pour plusieurs raisons :

  • Les travailleurs sont généralement moins efficaces lorsqu’ils travaillent depuis chez eux, où ils ont plus de liberté et de distraction qu’au bureau.
  • Le télétravail peut entraîner manque d’interaction et isolement, ce qui va jouer psychologiquement sur le télétravailleur.
  • Si le télétravail devient chose courante, il est probable que les entreprises tendent à engager plus de salariés étrangers, notamment vivant dans des pays où les salaires minimums sont bien inférieurs aux salaires français et cela augmenterait alors le chômage dans les pays développés : ce modèle paraît inenvisageable.
  • Le télétravail creuse les inégalités sociales avec certains travailleurs pouvant travailler depuis chez eux dans de bonnes conditions et les autres, plus modestes, devant travailler dans des conditions précaires.

La SCPI : un investissement qui résiste à toutes les crises

Il y a eu un ralentissement voire un gel de l’activité du marché immobilier en 2020. Il est raisonnable d’attendre des conséquences similaires en 2021, du moins jusqu’à la vaccination de toute la population.

Toutefois, les SCPI semblent avoir des atouts et stratégies qui, par nature, contrent n’importe quel effet de crise.

  • La mutualisation du risque locatif : la plupart des SCPI détiennent des centaines d’immeubles, certaines même des milliers (Immorente par exemple). Ainsi, si un locataire fait défaut, la perte de dividendes parmi tous les autres loyers perçus ne se ressentira pas pour les SCPI et les investisseurs.
  • Un immeuble peut perdre 10% de sa valeur, mais rarement 50% : la demande reste toujours supérieure à l’offre. Toutefois, si un véritable recul des prix de l’immobilier se confirmait, certaines SCPI ne verraient même pas leur prix de part diminuer grâce à la règle des -10% et +10% imposée par l’AMF. Aujourd’hui, la plupart des SCPI bien gérées choisissent un prix de part bien inférieur au prix de reconstitution, afin de mieux résister aux chocs immobiliers. Ainsi, même si certaines SCPI subiraient une baisse de 10% voire 20%, elles pourraient ne même pas avoir à diminuer le prix de part.
  • En cas de diminution des rendements versés aux associés, les SCPI peuvent disposer de leur réserve financière appelée report à nouveau (RAN), composée de loyers encaissés mais non versés aux investisseurs dans laquelle elles pourront se servir pour compenser la baisse des loyers. En général, ces réserves peuvent compenser 1 à 2 mois de loyer. Certaines SCPI détiennent jusqu’à 170 jours de report à nouveau (Sofipierre, 167), ce qui implique près de 6 mois de loyers couverts par ses réserves. Les investisseurs ayant un crédit SCPI ne devraient donc pas avoir de mal à le rembourser, d’autant plus qu’une chute brutale des dividendes n’est pas d’actualité.

8. Investir en temps de crise : nos conseils pour ne pas se tromper

La crise sanitaire mondiale a fait chuter brutalement les cours financiers et immobiliers. Quel comportement adopter pendant une telle période ? Immo SCPI vous donne les bons réflexes à adopter avec vos investissements pour une rentabilité sur la durée.

Pourquoi continuer à investir, même en temps de crise ?

Si la période 2020-2021 a affecté directement le marché immobilier, à long terme, la rentabilité de l’immobilier demeure.

Or, l’investissement en SCPI est par nature un investissement de long terme, résilient et sûr, souvent effectué dans une logique de retraite ou de transmission. Il est donc logique et raisonnable de miser aujourd’hui sur sa sécurité.

Faire des prévisions à court terme n’a pas d’intérêt : il faut s’inscrire dans une vision à long terme et diversifier ses placements afin de diluer les risques.

Par ailleurs, il faut bien voir que les liquidités sont très importantes aujourd’hui et que l’immobilier professionnel représente un rendement assez élevé dans le contexte de rendements bas actuels.

Quels critères prendre en compte ?

Si 2020 a été une année compliquée, elle a néanmoins été riche en leçons.

Comme vu précédemment, le plus important est de miser sur des SCPI diversifiées car le risque est mutualisé.

Il est également intéressant de cibler des SCPI dont les fondamentaux sont porteurs dans le futur. Le tiercé gagnant est le suivant : santé, logistique et bureaux.

Par ailleurs, il faut faire très attention au prix de la part par rapport à la valeur de reconstitution pour que votre investissement en SCPI soit sûr et rentable dans le futur.

Tous les experts d’Immo SCPI sont disponibles pour vous conseiller dans votre projet d’investissement.

Articles Récents