Combien investir en SCPI en 2021 ?

1. Quel est le fonctionnement d'une SCPI ?

SCPI rime avec facilité

Avant d’aborder la question du montant à investir en SCPI en 2021, il faut d’abord faire un rappel sur le fonctionnement d’une SCPI.

L’investissement en Société Civile de Placement Immobilier est un investissement au sein d’une société qui va acheter des biens immobiliers et percevoir des loyers qui seront reversés aux associés.

Les associés vont percevoir des revenus au prorata du nombre des parts qu’ils possèdent au sein de la SCPI. Ces revenus seront reversés après avoir enlevé les charges de fonctionnement de la SCPI.

En effet, la SCPI est gérée par une équipe de professionnels qui va tout mettre en œuvre pour gérer au mieux les intérêts des associés d’un parc immobilier plus ou moins important : de quelques millions d’euros à plusieurs milliards d’euros.

Pour devenir associé d’une SCPI, il suffit donc d’acheter des parts de cette SCPI. Lorsque la SCPI est à capital fixe, il faut acheter ses parts auprès d’un associé qui les vend. Lorsque la SCPI est à capital variable, l’équipe de gestion va « créer » de nouvelles parts ou compenser des demandes de retrait.

Les SCPI face à la crise du Coronavirus

Depuis le début de la pandémie, les SCPI ont extrêmement bien résisté à la crise du Coronavirus.

En effet, seules les performances des SCPI ayant un patrimoine d’immobilier commercial ont subit des baisses importantes pendant cette période liées à des reports de loyer auprès des locataires en difficulté.

Les autres secteurs, et notamment la santé, ont été peu et même pas du tout affectés par cette crise sans précédent.

Cette résilience s’explique par le fait que les SCPI possèdent généralement des parcs immobiliers composés de plusieurs dizaines voir centaines de locataires différents. Cette mutualisation du risque est alors un atout considérable pour surmonter une crise.

Plusieurs questions se posent pour mettre en place son investissement en SCPI : est-ce qu’il y a un montant minimum à investir ? De façon générale, combien faut-il investir en SCPI ?

2. Quel est le montant minimum pour investir en SCPI en 2021 ?

Investir en SCPI peut se faire selon différentes méthodes : à chaque méthode va correspondre un montant minimum différent.

Achat de parts de SCPI à crédit

Il est possible de mettre en place un investissement en SCPI à crédit à partir de 10 000 €. Dans ce cas, il faudra mettre en place un crédit consommation avec un taux élevé et sur une durée qui ne pourra pas dépasser les 15 ans.

En règle générale, pour obtenir un financement de qualité sur une durée longue de 20 ans voire 25 ans, il va falloir faire un investissement d’au moins 50 000 € voir 100 000 €.

Ces montants d’investissement s’expliquent assez facilement : la banque va passer le même temps sur un dossier portant sur un financement de 10 000 € que de 50 000 € ou de 200 000 €.

La banque va donc chercher à rentabiliser les dossiers traités et va mettre en place un montant minimum d’investissement.

Achat direct de part de SCPI avec des liquidités

C’est la méthode la plus simple pour mettre en place un investissement en SCPI : vous achetez directement des parts de SCPI.

L’achat de vos parts se fait en quelques jours seulement et il peut y avoir un montant minimum à acheter lors de la première souscription.

Par exemple, la SCPI Pierval Santé a un minimum de souscription de 5 parts lors d’une première souscription. Le prix de la part est fixé à 1 000 €. Le montant minimum est donc de 5 000 €.

Ensuite, le montant minimum pour toute nouvelle souscription sera d’une part soit 1 000 €.

Ce montant a été revu à la baisse en janvier 2021 suite à une division d’une part en 5 parts. Le prix de part étant désormais de 200 € avec un minimum de souscription maintenu à 5 parts : le nouveau montant minimum pour un premier investissement est donc de 1 000 €.

Chaque nouvelle souscription sera ensuite d’un montant minimum de 200 €.

Achat de parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie

Pour investir en SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie, il suffit de mettre en place un versement qui va varier en fonction des contrats.

Le montant minimum sera généralement autour de quelques centaines d’euros seulement.

3. Combien investir en SCPI pour rentabiliser vos liquidités?

Votre livret A est plein ? Votre LDD également ? Vous avez déjà un matelas de sécurité suffisant sur vos comptes et vous cherchez à améliorer la rentabilité de vos liquidités ? Investir en SCPI est une bonne idée !

Notez bien que l’horizon d’investissement recommandé est au minimum de 8 à 10 ans selon les SCPI. Il faut donc veiller à investir la part de vos liquidités dont vous n’aurez pas besoin à moyen/long terme.

D’autre part, si vous avez une aversion au risque, c’est une bonne idée d’améliorer la rentabilité de vos liquidités en investissant en SCPI car l’AMF, l’Autorité des Marchés Financiers, place les SCPI à 2 ou 3 sur son échelle de risque qui va de 1 à 7, 7 étant le plus risqué.

Il faut donc utiliser l’investissement en SCPI pour vos liquidités comme une solution vous permettant de bénéficier de rendements plus élevés tout en ayant un risque modéré.

Lorsque vous investissez vos liquidités de cette manière, nous vous recommandons de ne pas dépasser 20 à 25% de vos investissements : vos liquidités étant immobilisées, il ne faut pas en abuser !

4. Combien investir en SCPI pour préparer votre retraite ?

Vous souhaitez préparer votre avenir et vous créez des revenus futurs ? Le meilleur moyen de le faire est de faire un investissement en utilisant le levier du crédit. Seuls les investissements immobiliers vous permettent de le faire.

Il est ensuite très facile de déterminer le montant que vous devez investir en SCPI. Votre conseiller Immo SCPI vous fera une simulation chiffrée à partir de votre situation personnelle et de l’effort d’épargne que vous souhaitez consacrer à cet investissement.

Par exemple, en faisant un crédit sur 25 ans, vous allez pouvoir créer 100 000 € de capital avec un effort d’épargne compris entre 100 et 150 € par mois selon les SCPI. A terme, c’est près de 500 € par mois de revenus complémentaires que vous toucherez, une fois le crédit terminé.

Une autre approche consiste à déterminer le montant de revenus complémentaires que vous souhaitez percevoir à votre retraite.

Par exemple, si vous souhaitez percevoir 1 500 € de revenus complémentaires à votre retraite et que vous faites l’investissement sur 25 ans alors vous devrez investir environ 300 000 €. L’effort d’épargne à fournir sera compris entre 300 et 400 € par mois.

Si vous ne souhaitez pas mettre en place un crédit pour faire votre investissement en SCPI, il faut alors définir votre point d’arrivée : le montant de la rente que vous souhaitez percevoir au moment de votre retraite.

Par exemple, vous avez 50 ans et vous souhaitez percevoir 1 000 € de revenus complémentaires à votre retraite qui aura lieu à vos 65 ans. En investissant 750 € par mois et en réinvestissant les revenus perçus, vous atteindrez cet objectif.

5. Combien investir en SCPI pour transmettre votre patrimoine ?

Une répartition des parts facilitée

Par rapport à l’investissement en immobilier classique, l’investissement en SCPI présente l’avantage d’être divisible en parts.

Chaque héritier peut ainsi recevoir un nombre identique de parts qu’il peut conserver ou vendre selon sa volonté : pas de querelle familiale.

Le problème des droits de succession est lui aussi réglé : l’héritier peut choisir de vendre une partie de ses parts pour régler le montant réclamé par l’Etat.

Dernier avantage, en cas de souscription à crédit, l’assurance décès permet d’annuler la dette pour les héritiers.

Anticiper grâce au démembrement viager

Le démembrement viager en SCPI est une technique juridique qui divise la pleine propriété des parts de SCPI en deux parties bien distinctes : la nue-propriété (droit de possession) et l’usufruit (droit de percevoir les loyers).

Le souscripteur peut donner la nue-propriété (droit de possession) de ses parts à ses héritiers, tout en conservant de son vivant l’usufruit (droit d’utilisation) et donc les loyers.

A son décès, les héritiers récupèrent l’usufruit des parts de SCPI, sans droits à payer. Le démembrement viager prend alors fin.

L’âge de l’usufruitier lors de la souscription détermine la valeur de la part en SCPI selon un barème fiscal.

Il est donc intéressant d’investir en SCPI un montant sur lequel vous souhaitez mettre en place un démembrement viager avec la mécanique suivante : investir en SCPI un montant équivalent à la quote-part de la nue-propriété dans la limite de 100 000 €.

Par exemple, un usufruitier de 65 ans désire faire une donation de 100 000 € à chacun de ses trois enfants. Il va donc acheter pour 166 666,67 € (100 000 € / 60%) de parts de SCPI par enfant soit au total 500 000 €.

Jusqu’à sa mort, l’usufruitier va donc percevoir des revenus sur les 500 000 € investis. Au moment de son décès, chaque enfant recevra 166 666,67 € (plus les revalorisations potentielles) sans aucune fiscalité.

A chacun de bien déterminer le montant auquel vous ne souhaitez plus toucher jusqu’à votre mort et sur lequel vous souhaitez percevoir des revenus réguliers.

6. Combien investir en SCPI à crédit en 2021 ?

L’investissement en SCPI vous permet d’accéder au crédit pour mettre en place votre investissement. C’est donc une formidable opportunité de développer votre patrimoine sans effort et sans gestion de votre part.

Pour déterminer le montant que vous devez investir en SCPI à crédit en 2021, il faut déterminer votre situation actuelle et vos objectifs en terme d’investissements immobiliers.

Etes-vous locataire ou propriétaire de votre résidence principale ?

Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, vous devez prendre trois paramètres en compte : allez-vous changer prochainement de résidence principale, quel est votre taux d’endettement et quel est votre effort d’épargne résiduel.

Vous ne souhaitez pas changer de résidence principale ? Vous allez pouvoir déterminer facilement le montant que vous souhaitez investir en SCPI grâce au calcul de votre taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 33% de vos revenus.

Par ailleurs, ce taux de 33% peut être dépassé avec certains établissements bancaires. Une étude précise de votre situation réalisée par un conseiller Immo SCPI sera nécessaire.

Une fois le montant « empruntable » déterminé en fonction de la durée du crédit et de votre taux d’endettement, vous placerez le curseur en fonction de l’effort d’épargne que vous souhaitez consacrer à votre investissement.

Certains investisseurs souhaitent investir plus que ce que leur taux d’endettement ne leur permet. Au contraire, certains préfèrent investir un montant moins important pour se laisser plus de latitude par la suite. C’est donc à vous de décider à partir de ces éléments.

Si vous souhaitez changer de résidence principale à court terme alors faites comme les locataires !

En effet, nous vous recommandons lorsque vous avez un projet de changement de résidence principale ou lorsque vous êtes locataire, de mettre en place un investissement en SCPI qui ne mettra pas en danger votre projet.

Pour se faire, vous devez déterminer le budget de votre future résidence principale, faire le calcul de votre taux d’endettement induit. Si vous avez encore une capacité d’endettement résiduelle alors vous pouvez lancer un investissement en SCPI.

Vous bénéficiez d’un loyer modéré ou gratuit

Votre profession vous permet peut-être d’être logé à titre gracieux ou de bénéficier d’un loyer modéré. Dans ce cas, vous n’aurez pas intérêt à acheter votre résidence principale.

Dans ce cas, vous pouvez consacrer une part significative de votre taux d’endettement à cet investissement en SCPI.

Cet investissement vous permettra de vous constituer une patrimoine immobilier que vous auriez normalement constitué avec l’achat de votre résidence principale.

7. La fiscalité : un impact direct sur le montant de votre investissement

La fiscalité a un impact direct sur le montant que nous vous recommandons d’investir en SCPI. En effet, la notion d’effet de seuil fiscal est centrale !

L’effet de seuil de l’impôt sur le revenu

Vos revenus de SCPI sont fiscalisés à l’impôt sur le revenu. Ils vont donc s'ajouter aux revenus que vous percevez déjà avant votre investissement. Ils sont alors fiscalisés à votre taux marginal d’imposition.

En 2021, les différentes tranches sont les suivantes :

Ainsi, si vous faites un investissement en SCPI, l’investissement peut vous faire changer de tranche et vos revenus de SCPI seront alors plus lourdement fiscalisés.

Le montant que vous allez investir en SCPI doit donc bien prendre en considération cet effet de seuil fiscal.

Pour rappel, lorsque vous faites un investissement en SCPI à crédit, les intérêts d’emprunt et d’assurance seront déduits de vos revenus ce qui permettra de retarder cet effet de seuil.

L’effet de seuil de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’investissement en SCPI est un investissement immobilier : il rentre donc dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.

L’impôt sur la fortune immobilière est un impôt qui va prendre en compte votre patrimoine immobilier net taxable.

Plus ce patrimoine est élevé, plus vous serez imposé :

Comme vous pouvez le constater, un investissement en SCPI peut vous rendre redevable de l’impôt sur la fortune immobilière !

Si vous êtes déjà redevable de cet impôt alors cet effet sera moins important mais existant tout de même. Il faudra donc bien prendre en considération cet aspect dans l’investissement en SCPI que vous réaliserez.

Conclusion

Un grand nombre de paramètres rentrent en jeu lorsqu’il s’agit de déterminer le montant que vous devez investir en SCPI.

L’accompagnement d’un expert Immo SCPI vous permettra de bien définir et de cadrer votre projet en fonction :