Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont aujourd’hui plébiscitées par de nombreux épargnants français en quête de revenus passifs, de diversification patrimoniale ou encore d’une solution alternative à l’investissement immobilier en direct. Pourtant, malgré leur popularité croissante, elles restent méconnues ou mal comprises. De nombreuses idées reçues circulent, freinant parfois à tort des investisseurs pourtant bien intentionnés. Dans cet article, un conseiller spécialisé dans les placements SCPI revient sur les principales idées fausses qui entourent ce type d’investissement et apporte des réponses claires et argumentées.
1. « Les SCPI, c’est trop risqué »
Il est courant d’entendre que les SCPI seraient des placements risqués. Or, la réalité est plus nuancée. Certes, les SCPI comportent un risque de perte en capital, comme tout investissement, mais elles s’appuient sur des actifs réels : des immeubles loués à des entreprises ou des institutions, générant des loyers redistribués aux associés. Leur gestion est encadrée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), ce qui garantit un niveau de régulation élevé.
Les risques sont donc limités si l’on choisit des SCPI bien diversifiées, avec un taux d’occupation élevé, un historique de performance solide et une stratégie cohérente.
2. « Il faut être riche pour investir en SCPI »
Contrairement à ce que l’on croit, l’investissement en SCPI est largement accessible. De nombreuses SCPI proposent un ticket d’entrée à partir de quelques centaines d’euros, souvent entre 200 € et 1 000 €. Il est même possible de programmer des versements mensuels pour construire progressivement un portefeuille, à la manière d’un plan d’épargne.
Investir en SCPI n’est donc pas réservé aux gros patrimoines. C’est au contraire un excellent moyen de démarrer dans l’immobilier, sans avoir à gérer un bien en direct.
3. « On ne peut pas revendre facilement ses parts »
La liquidité des SCPI est une question fréquente. Il est vrai qu’il ne s’agit pas d’un produit aussi liquide que des actions en Bourse. Cependant, la revente est encadrée par la société de gestion. Dans le cas des SCPI à capital variable, la vente est généralement fluide, car l’entrée de nouveaux investisseurs permet le rachat des parts. Pour les SCPI à capital fixe, une place de marché secondaire est prévue.
Dans tous les cas, les délais de cession peuvent aller de quelques semaines à quelques mois. C’est pourquoi les SCPI doivent être considérées comme des placements de long terme, sur un horizon d’au moins 8 à 10 ans.
4. « Les SCPI ne rapportent plus »
Avec la remontée des taux d’intérêt et l’évolution du marché immobilier, certains affirment que les SCPI seraient devenues moins attractives. C’est oublier que de nombreuses SCPI continuent d’offrir des rendements supérieurs à 5 %, grâce à une sélection rigoureuse des actifs et à une gestion active.
Au-delà du rendement courant, il faut également prendre en compte la valorisation du patrimoine dans le temps et la stabilité des revenus versés. Certaines SCPI investissent sur des segments porteurs (logistique, santé, résidentiel européen) et parviennent à maintenir des performances solides malgré le contexte.
5. « Les frais sont trop élevés »
Les SCPI comportent des frais d’entrée (de l’ordre de 7 % à 10 %) et des frais de gestion annuels qui s’appliquent sur les loyers perçus. Ces frais sont réels, mais ils rémunèrent une gestion professionnelle qui comprend la sélection des actifs, leur entretien, la gestion des locataires, le recouvrement des loyers, et la revalorisation des biens.
Comparés à l’investissement immobilier en direct, les SCPI offrent une tranquillité d’esprit et une mutualisation des risques, sans les contraintes de gestion locative. Le rendement net doit être apprécié dans ce contexte.
6. « Mieux vaut investir en cash, sinon ce n’est pas rentable »
L’un des avantages méconnus des SCPI réside dans la possibilité d’investir à crédit. C’est même l’un des meilleurs moyens d’en optimiser le rendement et la fiscalité. En effet, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui permet de réduire la base imposable.
De plus, l’investissement à crédit permet de construire un patrimoine avec un effort d’épargne modéré, tout en bénéficiant de l’effet de levier. Il est ainsi possible de percevoir des loyers supérieurs au montant des mensualités, selon les conditions du crédit.
7. « La fiscalité des SCPI est dissuasive »
Les revenus fonciers issus des SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui peut effectivement être pénalisant pour les contribuables les plus fortement imposés. Mais il existe plusieurs solutions pour atténuer cette pression fiscale.
Parmi les options disponibles : l’investissement via une assurance-vie, via une SCI à l’IS, ou encore en détenant ses SCPI à crédit. Le choix du support dépend du profil de l’investisseur, de sa situation fiscale et de ses objectifs.
8. « Une seule SCPI suffit »
Investir dans une seule SCPI, c’est se priver d’une des principales forces de ce placement : la diversification. Chaque SCPI a sa propre stratégie, son propre secteur d’investissement (bureaux, santé, logistique, commerce, résidentiel…) et sa zone géographique.
Construire un portefeuille diversifié, avec plusieurs SCPI complémentaires, permet de mieux répartir les risques et d’augmenter ses chances de performance dans la durée. Un conseiller peut vous accompagner pour bâtir une allocation équilibrée.
9. « Tout est opaque, on ne comprend rien »
Ce reproche, encore fréquent il y a quelques années, n’est plus vraiment justifié aujourd’hui. Les SCPI sont soumises à une transparence réglementaire importante. Les sociétés de gestion publient des bulletins trimestriels, des rapports annuels, et de nombreux indicateurs (TOF, TDVM, prix de part, etc.) accessibles librement.
Il est possible de consulter en ligne l’ensemble des informations liées à la gestion, aux acquisitions, aux performances et aux perspectives de chaque SCPI. Les investisseurs disposent désormais d’un niveau d’information comparable à d’autres produits financiers.
10. « Avec la hausse des taux, les SCPI sont condamnées »
La remontée des taux a effectivement eu un impact sur le marché immobilier, mais les SCPI ont su s’adapter. Certaines ont revu leurs stratégies, misé sur des opportunités de marché décotées, ou repositionné leur portefeuille sur des secteurs résilients comme la santé ou la logistique.
La période actuelle est aussi propice pour investir dans des SCPI qui achètent des actifs à prix renégociés, avec un potentiel de revalorisation à moyen terme. La capacité d’adaptation de la société de gestion est aujourd’hui un critère essentiel de choix.
Investir en SCPI, c’est s’exposer à un placement immobilier accessible, encadré et potentiellement rentable, à condition de bien comprendre son fonctionnement. Les idées reçues autour des SCPI proviennent souvent d’un manque d’information ou de simplifications excessives.
En tant que conseillers indépendants, nous croyons en une approche sur-mesure et pédagogique de l’investissement. Chaque profil mérite une analyse personnalisée pour définir la meilleure combinaison de SCPI, selon ses objectifs patrimoniaux, sa fiscalité et son horizon de placement.
Vous avez des doutes ou des questions ? Prenez rendez-vous avec l’un de nos conseillers pour étudier votre situation en toute confidentialité, et construire un portefeuille SCPI réellement adapté à vos besoins.