SCPI : savoir faire le bon choix

publié par Immo SCPI January 12, 2021

Comment bien choisir sa SCPI ?

Vous avez été convaincu par l’investissement en SCPI mais vous ne savez pas vers laquelle vous diriger ?

On fait le point sur les critères à prendre en compte absolument pour bien choisir sa SCPI et ne pas se tromper !

SCPI : savoir faire le bon choix

1. Les indicateurs qui doivent attirer votre attention

Il existe plusieurs indicateurs à prendre en compte impérativement avant d’investir. Ces derniers vous aident à déterminer si la SCPI que vous visez est performante.

Le premier indicateur est le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM). C’est un indicateur indispensable à analyser puisqu’il révèle ce que vous rapporteront vos parts de SCPI au bout de 1 an. Aujourd’hui le TDVM est moyen est situé à 4,19%.

Nous vous conseillons donc de choisir une SCPI dont le TDVM est supérieur à 4,19%.

Le Taux de Rendement Interne (TRI) est lui aussi un indicateur clé puisqu’il représente l’appréciation ou la dépréciation d’une part sur une période longue, par exemple 10 ans. Il illustre ainsi la performance de votre SCPI sur le long terme.

Nous vous conseillons de choisir une SCPI dont le TRI est supérieur à 5% sur 5 ans : cela prouve que la stratégie menée par cette SCPI est solide.

Le Taux d’Occupation Financier (TOF) est le rapport entre le montant réel facturé des loyers et le montant normalement perçu si tout le parc immobilier était loué. Le TOF donne une indication sur les difficultés de gestion traversées par la SCPI.

Nous vous conseillons de choisir une SCPI dont le TOF est situé entre 90% et 100% : cela prouve que la totalité du parc immobilier est louée.

Enfin, le Report à Nouveau (RAN) est constitué des revenus et plus-values qui n’ont pas été distribués aux investisseurs : il sert à lisser les rendements en comblant les défauts de paiement, la baisse de loyers etc.

Nous vous conseillons de choisir une SCPI dont le RAN est supérieur à 5% du dividende : cela prouve que la SCPI pourra assurer un niveau de dividende relativement stable à court ou moyen terme.

2. Petite ou grande SCPI ?

La capitalisation des SCPI joue beaucoup sur la qualité de votre investissement.

La taille d’une SCPI correspond à sa capitalisation, donc à tous les actifs qu’elle détient. Généralement, plus une SCPI est ancienne, plus elle est grande.

Plus une SCPI est grande, plus le risque locatif est dilué. En effet, les grandes SCPI possèdent une multitude de biens, chacun occupé par une multitude de locataires. Ainsi, le défaut de paiement éventuel d’un locataire ne se ressent pas à l’échelle de la SCPI.

Par ailleurs, une grande capitalisation implique une meilleure liquidité car la SCPI dispose de plus de moyens pour contenir les risques éventuels.

Enfin, le patrimoine d’une SCPI étant généralement réparti sur différentes zones géographiques et différents secteurs d'activité, le risque lié à un aléa extérieur est lui aussi réduit.

Conclusion : une grande SCPI présente plus d’avantages qu’une petite SCPI. Nous vous conseillons de miser sur des SCPI qui ont au moins 300 millions d’euros de capitalisation.

3. SCPI à capital fixe ou à capital variable ?

La distinction majeure entre les SCPI tient à leur statut juridique : les SCPI à capital fixe ou à capital variable.

Les SCPI à capital fixe ont un nombre de parts limité : pour revendre, il faut se diriger vers un marché secondaire. Le prix des parts est donc lié à la confrontation de l’offre et de la demande : il est ainsi aussi possible de réaliser une plus-value ou moins-value à la revente.

A l’inverse, les SCPI à capital variable ont un nombre de parts illimité. Le prix des parts est fixé par la société de gestion des SCPI, il est donc connu à l’avance par l’investisseur.

Les SCPI à capital variable ont fait leur preuve depuis les années 1990. Le prix des parts est beaucoup moins volatil et l’investissement plus liquide, car vous pouvez vous retirer à tout moment, la maison de gestion s’assurera elle-même de trouver un acheteur.

Conclusion : il est plus intéressant d’investir sur une SCPI à capital variable.

4. SCPI de rendement, SCPI de plus-value ou SCPI fiscale ?

Les SCPI peuvent aussi être regroupées dans 3 grandes catégories selon l’objectif poursuivi.

Les SCPI de rendement offrent aux investisseurs des revenus fonciers réguliers avec un rendement attractif allant jusqu’à 5% voire 6% pour certaines SCPI. Le parc immobilier se revalorise, lui, progressivement.

Elles constituent l’immense majorité du marché : environ 90% de la capitalisation totale. Elles se déclinent en de nombreuses catégories : SCPI bureaux, SCPI commerces, SCPI spécialisées (exemple : santé), SCPI diversifiées.

Les SCPI de plus-value ont pour objectif une revalorisation importante des parts achetées. Vous toucherez directement les dividendes liées à des plus-values faites sur les biens détenus par la SCPI. Ainsi, choisir les SCPI de plus-value vous permettra de diversifier davantage votre patrimoine.

En revanche, les rendements dépendent exclusivement de l’évolution de la valeur de la part, donc les revenus fonciers sont par contre irréguliers et moins élevés.

Enfin, les SCPI fiscales fonctionnent comme les SCPI de rendement, mais elles permettent aussi aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts. Il existe les SCPI Malraux dans l’ancien ou les SCPI Pinel dans le neuf, et leur rendement moyen se situe entre 2 et 2,5%

Malgré le bonus fiscal qu’elles offrent, que ce soit en termes de rendement, d’exposition aux risques, de liquidité des capitaux ou des perspectives de revalorisation, les SCPI de rendement, plus complètes et sans contraintes sont plus avantageuses.

L’essentiel reste d'adopter la stratégie adaptée pour pallier une fiscalité plus lourde que les SCPI fiscales, en choisissant les meilleures SCPI de rendement.

Conclusion : les SCPI de rendement sont les plus intéressantes en termes de rendements et de contraintes.

5. SCPI française ou SCPI européenne ?

Les SCPI françaises et européennes se différencient par leur fiscalité.

Les SCPI française sont taxées suivant le régime fiscal français. Les revenus fonciers sont imposés à votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI), à laquelle on inclut 17,2% de prélèvements sociaux. Ainsi, par exemple, si votre TMI à 30%, vous serez imposés à 47,2% sur les revenus de la SCPI française.

En Europe, le patrimoine d’une SCPI est soumis à la fiscalité du pays en question. Ainsi, en investissant dans une SCPI européenne, puisque les gains proviendront d’un territoire étranger, ils seront exonérés des prélèvements sociaux.

De plus, vous ne serez pas fiscalisé à sa TMI. Votre taux d’imposition sera équivalent à la TMI auquel on retranchera le Taux moyen d’imposition. Il sera fiscalisé aux alentours des 20%, selon la convention fiscale signée entre le pays et la France.

Concrètement, cela signifie que si vous vous situez dans une TMI à 30%, au lieu d’être imposé à 47.2%, après avoir soustrait prélèvements sociaux et le taux moyen d’imposition, vous serez taxés à maximum 20%, donc vous réaliserez donc d’importantes économies !

Attention cependant, le choix d’une SCPI européenne est la plupart du temps destiné aux personnes souhaitant investir leurs liquidités car, pour ce type d’investissement, il est très difficile d’être financé à crédit dans de bonnes conditions.

Conclusion : vous avez intérêt à vous tourner vers les SCPI européennes si votre TMI est élevé et que vous pouvez investir des liquidités.

6. Miser sur une ou plusieurs SCPI ?

Acquérir des SCPI est un premier pas dans la diversification de votre patrimoine. Aujourd’hui, il existe 190 SCPI en France : la bonne stratégie serait de choisir d’investir dans plusieurs SCPI, idéalement dans différents secteurs d’activité afin de diluer le risque à nouveau.

Conclusion : nous vous conseillons de miser sur 2 ou 3 SCPI maximum afin de ne pas trop vous disperser.

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